Přinášíme vám novou analýzu na dluhopisového emitenta RESTYN Development. Najdete v ní podrobné informace o struktuře skupiny a její ekonomice, developerských projektech, vztazích, detail dluhopisů a závěrem i naše celkové hodnocení.
Náš dnešní emitent dluhopisů s názvem RESTYN Development je menší developerská společnost z Brna, která aktuálně pracuje na 7 developerských projektech. Firmu založil dnes dvaačtyřicetiletý podnikatel Roman Mátl v roce 2018 pod názvem VSPOMM. Mátl v oboru údajně podniká už od roku 2004 a za tu dobu byl angažován v desítkách a desítkách firem. Firmu RESTYN Development vlastní Mátl jako jediný akcionář. Tato společnost dnes pracuje na několika rozsahem spíše menších projektech v různých stádiích rozpracovanosti, které vlastní konkrétní projektové společnosti.
Největším projektem a vlajkovou lodí má být nový nemovitostní komplex City Apart v centru Brna. Ten dnes tvoří dva pozemky. Na jednom stojí starší hotel s 52 byty, které firma v současnosti pronajímá k dlouhodobému bydlení za celkem 860 tisíc korun měsíčně. Na druhé parcele o rozloze 1131 m² nacházející se ve vnitrobloku je kryté parkování pro 34 vozů, jež je rovněž pronajímáno. V následujících 5-8 letech plánuje firma zahájit velkou rekonstrukci hlavní budovy a parkoviště proměnit v novou budovu s 33 byty. Druhý projekt nese název P15, který zahrnuje development novostavby o 17 bytech opět v Brně. Dalších pět projektů zahrnuje přestavbu individuálních, rozsahem menších nemovitostí.
[pms-restrict]
Hospodářské výsledky jednotlivých projektových firem nám moc neřeknou, jelikož development každého projektu bývá táhlý proces často na několik účetních období. Přesto se ale můžeme podívat na některé základní ukazatele které nám něco prozradí třeba o zadluženosti jednotlivých firem:
[/pms-restrict]
Pokud jde o podnikání samotné RESTYN Development, ta měla na konci roku 2022 bilanční sumu 192 milionů korun. Podíly v dcerách byly oceněny na 134 milionů a dalších 16 milionů byly neúročené pohledávky za dcerami a úročené pohledávky za majitelem. Další větší položkou byly nedokončené nemovitosti za 37 milionů. Dalo by se tak říct, že RESTYN Development vystupuje spíše jako holdingová společnost, která toho sama moc nevlastní a všechen reálný majetek je vázán v dcerách.
Některé dceřiné společnosti, které v současnosti RESTYN Development vlastní, patřily dříve fondu kvalifikovaných investorů RM OPF, který spravuje investiční společnost DELTA. Mátl byl 100% majitelem této investiční společnosti od října 2019 do ledna 2022 skrze společnost NETAX Invest. Ve stejném období působil také na pozici místopředsedy představenstva. Např. ve výročních zprávách RM OPF z let 2019 a 2020 se Mátl uvádí jako jeden z věřitelů fondu.
[pms-restrict]
Firmy City bank a BRNO RENT (tato firma do skupiny nepatří, Mátl ji vlastní napřímo) zároveň od posledního fiskálního roku uzavřely smlouvu s Raiffeisenbank na úvěrový rámec do výše 3 miliony EUR (=cca 74 milionů korun), ze kterého tyto firmy již načerpaly skoro 100 %. Úvěry si banka nechala zajistit zástavním právem k podílům na obou firmách, pozemkům a pohledávkám. Celková hodnota zástavy se neuvádí. Úvěr je splatný v roce 2052. Bankovní úvěr získaly i další dvě dcery. Dceřiná firma Rezidence Plotní na částku 21 milionů korun. Úvěr je úročený sazbou 6,92 % a splatný 2048. I tento úvěr je zastaven určitým majetkem. Další úvěr získala Rezidence Havlíčkova, a to na 10 milionů korun splatný 2043 úročený 8,05 % p.a..
Dluhy byl majetek zatížen asi ze 46 %, přičemž největší dluhovou položkou jsou závazky ve výši 73 milionů klasifikovány v účetnictví jako „jiné závazky“. Vlastní kapitál ve výši 104 milionů tvořil především VH běžného období, který dosáhl 69 milionů. Nerozdělený zisk z minulých let byl cca 8 milionů a dalších 16 milionů bylo v ostatních kapitálových fondech. Základní kapitál činil 10 milionů.
Firma měla za předloňský rok obrat 162 milionů korun, tvořen téměř výlučně položkou výnosy z podílů ve firmách, která obsahuje výnosy z podílů na zisku a tržby z prodeje podílů. Ty byly v době prodeje oceněny v účetnictví na 87 milionů. Pokud jde o výnosy z podílů na zisku, jde o výnosy, které reálně vznikají v dcerách a při konsolidaci by nehrály roli. Tržby tato společnost negeneruje žádné.
V loňském roce pak došlo k oddělená části majetku z firmy do nové entity s názvem Rezidence Komárov. Tato společnost ale není, jak by mohl někdo čekat, dceřinou firmou emitenta, ale Mátl ji vlastní napřímo.
O tomto odštěpení není v prospektu ani zmínka a nejnovější zveřejněné výkazy ho nereflektují. Jde přitom o poměrně zásadní transakci právě proto, že společnost Rezidence Komárov do této skupiny nepatří a nikdy nepatřila. Odštěpovaná část (startovací majetek této nově vzniklé firmy) přitom byla oceněna znalcem na 9,891 milionů korun.
[/pms-restrict]
Dokončené projekty:
Společnost na svých webovkách uvádí 11 let zkušeností ve výstavbě nemovitostí a jejich následném pronájmu či prodeji.
[pms-restrict]
Office PERNAMENTA
Mátl je jediným akcionářem této firmy od roku 2017. Firma se dle webovek postarala o realizaci nadstandardně vybavených kanceláří v Brně. Tato společnost má poslední výkazy k roku 2019, dle kterých měla VK – 14 milionů, tržby 67 milionů, VH -16 milionů a -1 milion ztrátu z minulosti. Úspěšnost projektu tedy neověřitelná.
SHISHA ORIGINAL LOUNGE s.r.o.
Tuto společnost vlastnil Mátl od února 2009 (kdy vznikla) do konce 2022. Poslední výkazy opět k 2019, kdy měla VK -3 miliony, VH -2,5 milionu a ztrátu minulých období -300 tisíc. I tady tedy nelze úspěšnost projektu ověřit.
Business areál Předklášteří s.r.o.
Tato společnost vznikla v říjnu 2016 a do května 2017 ji vlastnil Mátl napřímo. Od května 2017 do listopadu 2022 vlastnil fond kvalifikovaných investorů RM OPF. Podle výroční zprávy RM OPF z roku 2021 pořídil fond tuto společnost za 6,662 milionů korun. Tato projektová společnost vlastnila průmyslový areál, který v roce 2021 prodala jako dlouhodobý majetek se ziskem cca 7 milionů korun (prodej za 29 milionů při pořizovací ceně 22 milionů).
Trochu to odporuje popisu projektu na webovkách RESTYN Development, dle kterého prodej areálu vygeneroval 45 milionů korun. Účetnictví firmy Business areál Předklášteří z roku 2021 (kdy došlo k prodeji areálu) ale jasně říká, že areál byl nakoupen za 22 milionů a prodán za 29 milionů.
Rezidence Bučovice
Podle webových stránek RESTYN šlo o projekt, kdy byl v roce 2017 zakoupen rezidenční objekt a v prvním kvartále roku 2019 prodán se ziskem 25%. Problém je, že podle obchodního rejstříku existovala v historii pouze jedna taková společnost (dnes zvaná TJ Property s.r.o.), která vznikla až 18. března 2019 a Roman Mátl v ní nijak nefiguruje.
Rezidence Gajdošova
Tuto společnost vlastnil Mátl přes Restyn Development (tehdy VSPOMM) od založení v březnu 2019 do odprodeje v červenci 2019. Jednalo se o rychlý „flip“ s uváděným ziskem 20 %. Účetní výkazy za rok 2019 ale nejsou k dispozici, takže ani tato informace nelze ověřit.
Ke zbylým dokončeným projektům uváděným na webovkách:
- Hilleho 6
- Bytový dům Jeronýmova
- Bytový dům Srbská 32
- Vila Bobrava
- Vila Pavlov
- Red Hill
- Rezidence Karáskovo náměstí
nebyla nalezena konkrétní projektová společnost. Jednalo se ale převážně o menší developerské projekty, často rekonstrukce bytových domů. Na webovkách je u některých z nich deklarován zisk v desítkách procent.
[/pms-restrict]
Dluhopisy:
Prospekt si firma RESTYN Development nechala v dubnu schválit na dluhopisový program do výše 440 milionů. Program, na který už vyšla první emise, neobsahuje žádné nadstandardní závazky (kovenanty, záruky, ručení). Emise je na 60 milionů a nabízí osmileté dluhopisy (splatnost 2032) za 8 % ročně. Zahrnuje 60 dluhopisů za cenu 1 milion korun za kus, což je také částka minimální investice. Drobní investoři si tyto bondy tedy nekoupí.
[pms-restrict]
Celkové náklady na distribuci emise by podle emisních podmínek neměly překročit 1 % z celkového objemu emise (=600 tisíc korun). Bondy se budou prodávat až do 12.4.2025, tedy skoro rok. Výplata kupónů bude na čtvrtletní bázi, přičemž firma může emisi v jakémkoliv kvartálu od srpna 2024 do února 2031 vždy k určitému datu splatit. Vlastníci dluhopisů možnost požádat o předčasné splacení nemají.
Nejsou to ale první dluhopisy této firmy. V roce 2021 vydala emisi v objemu 25 milionů a loni další v objemu 50 milionů. Z té druhé (RESTYN PRIVÁTNÍ 8/26) upsala do letošního března upsala 42 milionů. Nějaké dluhopisové závazky z minulosti mají i dceřiné společnosti.
[/pms-restrict]
Závěr:
Cena peněz na trhu pomalu klesá, realitní trh se vzpamatovává a ten hypoteční ožívá. Rýsuje se tedy nová příležitost, jak snadněji vydělat na nových developerských projektech, čímž zase ožívá i dluhopisový trh.
[pms-restrict]
Nic proti deklarované historii developerských počinů majitele, ale pokud nechce dát investor jen na prezentaci z webových stránek a informace si ověřovat, nedostává tu moc příležitostí. U některých musí dát čistě na prezentaci z webu a některé další pak vyvolávají spíše otázky.
Nejnovější poskytnuté ekonomické údaje z roku 2022 jsou zároveň už dost zastaralé, vzhledem k tomu že za měsíc se překlápíme do druhé poloviny 2024. Zvlášť když v loňském roce došlo k odštěpení části čistého majetku emitenta mimo svou skupinu, což mu sice částečně snížilo zadlužení, ale zároveň tím ze skupiny vyvedl cca 10 milionů vlastního kapitálu.
Dluhopisy jsou navíc velmi nelikvidní. Na burze se obchodovat nebudou a o předčasné splacení jako vlastník také požádat nemůžete. Prodat je na sekundárním trhu bude velmi těžké a může být ztrátové. Peníze tedy jako investor zamykáte na dlouhých 8 let což je velmi dlouhá životnost. Dluhopisy jsou navíc bez jakékoliv ochrany, zatímco banky mají zastavené podíly v jednotlivých projektových firmách i další majetek, což představuje další riziko. Investor se tu tak nemá moc o co opřít.
[/pms-restrict]
