Trend investic do (developmentu) institucionálního nájemního bydlení je minimálně v posledním roce dost na vzestupu. Zakladatelé dnešního emitenta ale této myšlence věřili už před pěti lety, tedy v době kdy všichni relevantní hráči na tehdejším trhu upírali svou pozornost  na výnosnější komerční nemovitosti jako jsou retaily a logistika.

Tak dali vzniknout společnosti Czech Home Capital (CHC), která bude investovat právě do dlouhodobého nájemního bydlení. Na rozdíl do zbytku trhu pak ještě se zaměřením spíše na mimopražské lokality, i když v Praze její investice později částečně skončily také. Investice mířily na výnos ne méně než 6-7 %. Rozjezd firmy financovali na sklonku 2019 akcionáři, které později doplnilo bankovní financování a dluhopisové programy. Tyto tři kanály představují hlavní zdroje kapitálu společnosti CHC dodnes.

[pms-restrict]

Firma s nákupy začala v závěru roku 2019 a hned poté přišel covid, během kterého ceny nemovitostí významně rostly, což jí dovolilo část portfolia postupně odprodávat s hezkým zhodnocením. Na přelomu 2020/2021 už překonala metu 1000 bytových jednotek a následně vstoupila i na německý trh, kde cítila šanci na lepší výnosy.

V průběhu času probíhaly v CHC různé změny ve vlastnictví, které se postupně konsolidovalo. Rusňák firmu CHC spoluvlastnil nejdříve mimo struktury svého holdingu jako fyzická osoba, protože se tato investice údajně rozcházela se strategií DRFG. Ta do projektu později přece jen vstoupila, a to tím, že jí Rusňák odprodal svůj tehdejší 40% podíl.

Od roku 2021 už DRFG držela ve firmě majoritu a koncem loňského roku se jediným vlastníkem stala DRFG Assets. Níže uvádíme vlastnické schéma CHC z hlediska vlastníků i dceřiných společností:

Dnes společnost CHC a její dcery vlastní portfolio v účetní hodnotě asi 1,13 mld. korun, a to hlavně v Berouně, Mostě, Praze a Německu. Prakticky vše jsou rezidenční byty na pronájem, u kterých měla ovšem CHC k říjnu 2024 relativně nízkou obsazenost 78 %.

Že bude v Česku o nájemní formu bydlení stále větší zájem přesto věří již poměrně nezanedbatelná a rostoucí část trhu. Stojí to na jednom nebo více z těchto přesvědčení:

• neschopnost nabídky uspokojovat dlouhodobě rostoucí poptávku po bydlení i v příštím desetiletí
• posun generačního uvolňování bytů kvůli rostoucí délce života
• rostoucí podíl nájemního bydlení na vlastním bydlení

CHC se obecně zaměřuje na investice v cenové škále 1-250 milionů korun, přičemž v minulosti již několikrát odkoupila celá portfolia za nižší stovky milionů.

Podle nedávného vyjádření Davida Rusňáka do médií má DRFG údajně plány na úplný exit své investice v CHC. Rusňák to vysvětlil tím, že situace na realitním trhu se podle něj změnila a nájemní byty se již nevyplatí provozovat. V létě měla DRFG jednat se třemi vážnými zájemci, který se každý zajímal o jinou část portfolia podle lokality. CHC by tak skupina neprodávala jako celek, ale po částech by rozprodala její portfolio. Od léta již uběhlo pár měsíců, v současnosti již tedy může být jasno.

Dluhopisy:

Nový prospekt je na třetí dluhopisový program této společnosti. V roce 2020 si nechala schválit 1. program na 1,3 mld. korun a v roce 2020 další na 2 miliardy. K dnešnímu dni z nich má tyto nesplacené emise (všechny plánuje refinancovat z nového programu). Celkem jde o nesplacené bondy za 317 milionů korun a 7,4 milionů EUR, tedy za cca 500 milionů korun.

Nový program:

Dluhopisy vydávané na nový program mohou být podřízené i nepodřízené, budou ale nezajištěné. Nepůjdou také obchodovat na burze. Financovat mají mimo jiné nové akvizice, realisticky ale budou ve velkém spíše refinancovat minulé dluhopisy.

Kovenanty měl již první program z roku 2020. Tento obsahuje tyto závazky:

• upravený vlastní kapitál emitenta neklesne pod 15 % celkových aktiv (nevztahuje se na celou skupinu)
• zákaz změny hlavní oblasti podnikání
• účelové využití prostředků (akvizice, refinancování dluhů, rozvoj podnikání)
• prověření akvizic renomovanými firmami (nezávislý posudek z řad technických, finančních a právních expertů)
• zákaz zatížení majetku (budoucích dluhů emitenta)
• zákaz přeměn s negativním dopadem
• informační povinnosti a odhady cen nemovitostí

Ekonomika:

2019 a 2020:

Společnost Czech Home Capital (CHC) vznikla na podzim 2019 se základním kapitálem 2 miliony korun. Od svého začátku se financuje výhradně na dluh, už tři měsíce od vzniku měla kromě základního kapitálu závazky 132 milionů od blíže nespecifikovaných fyzických a právnických osob. V posledních měsících roku 2019 už stihla první akvizici, když koupila portfolio 59 bytů v Mostě.

Rok nato už konsolidovala a připsala si ztrátu -788 tisíc, zatímco její dluhy se i díky spuštění prvního dluhopisového programu vyšplhaly na 300 milionů korun. V daném roce (2020) měla z nájmů výnosy 10 milionů, kvůli provozním nákladům a odpisům ale skončila na nule. V provozní části si přesto připsala zisk +10 milionů, ovšem jen díky prodeji dceřiné společnosti. Ve stejném roce už musela na úrocích platit skoro 8 milionů a celkové finanční náklady její provozní zisk pak stáhly do záporu zmíněných -788 tisíc korun.

Ve stejném roce také hodně investovala: za nákup nových stálých aktiv zaplatila 108 milionů korun. Jednalo se o 55 bytů v Berouně a 5 bytů v Praze.

2021:

Na konci roku 2021 už na tom byla se zadlužením úplně někde jinde. Celkem dlužila cca 1,2 miliardy korun, což její nákladové úroky v daném roce pozvedlo na 25 milionů. Z úročených dluhů pocházelo 433 milionů z dluhopisů, 472 milionů do bank a 100 milionů od společníků.

Tržby z nájemného stouply na cca 50 milionů korun. Po odečtení provozních nákladů by si z této činnosti vydělala cca +10 milionů, její zisk ale opět přikrášlil prodej dceřiného podniku. Z provozní činnosti si tak odnesla +33 milionů, finanční náklady ale činily také 33 milionů. Její VH tak v tomto roce skončilo -664 tisíc. Ve stejném roce proinvestovala dalších skoro 650 milionů korun. Koupila cca 1250 bytů, z toho nejen v Německu, ale i v Česku.

2022:

V tomto roce dosáhla zatím svého nejvyššího zadlužení, když její celkové závazky činily skoro 1,87 mld. korun. Na nákladových úrocích musela platit 73 milionů.

Tržby z nájemného se navýšily na 108 milionů a provozní zisk v tomto roce dosáhl +44 milionů, z toho část (12 milionů) byl opět zisk z prodeje dceřinky. Finanční ztráta (především kvůli úrokům) ale dosáhla -81 milionů korun, což vedlo k celkové ztrátě -36 milionů za rok 2022.

I v tomto roce proinvestovala dalších cca 500 milionů, především nákupem cca 350 bytů v Německu.

2023:

V loňském roce se konsolidované dluhy mírně snížily na 1,75 mld. korun, zadlužení ale (podobně jako předchozí roky) tvořilo přes 99 % pasiv. Vlastní kapitál se dostal ze záporných hodnot (-18 milionů) na +87 tisíc korun, protože ve stejném roce dostala společnost finanční injekci +109 milionů od společníků v podobě příplatku od ostatních kapitálových fondů (formou kapitalizace poskytnutých půjček).

Tržby dosáhly 113 milionů korun a provozní zisk +13 milionů. Náklady na úroky se ale ve stejném roce vyšplhaly na 95 milionů korun, což je skoro 85 % celkových tržeb z nájemného. Celková finanční ztráta pak byla ještě vyšší (-103 milionů) a celková ztráta tak v loňském roce dosáhla cca -90 milionů korun.

Nákladové úroky rostou nejen kvůli rostoucí výši dluhu, ale i dražším půjčkám:

Provozní cash flow naproti tomu vypadá mnohem lépe, protože firma účtuje nákladové úroky do finanční části tohoto výkazu. Provozní CF je tak na rozdíl od ztráty ve výsledovce za loňský rok pozitivní. Firma přitom účtuje v českém účetnictví, kde se úroky ve výkazu peněžních toků vykazují standardně do provozního CF. U této firmy to navíc dává dokonalý smysl, protože úroky pro ni představují pravidelný provozní výdaj, který financuje její hlavní podnikatelskou činnost.

Z provozní činnosti (před změnami PK) měla firma čisté peněžní toky +52 milionů korun a +87 milionů po změnách PK. Cash flow z hlavní činnosti je oproti výsledovce lepší i kvůli absenci odpisů, které zde nefigurují. Firma má ale také očividné problémy s placením nájemníků: v letech 2020-2022 se pohledávky z provozní činnosti zvýšily o skoro 220 milionů korun a teprve v loňském roce došlo k jejich čistému úbytku (20 mil.).

Ve finanční části ale společnost musela kromě jistin platit úroky ve výši 95 milionů a celkem za finanční část realizovala odliv -111 milionů korun. I minulý rok investovala, už ale podstatně méně než předchozí dva roky. Za nákup nových nemovitostí (ať už napřímo či přes nákup dceřinek) proinvestovala cca 90 milionů. Poměrně hodně investovala ale i do pohledávek, když půjčila 49 milionů korun mimo skupinu.

V letošním roce stihla firma již několik prodejů majetku, aby (i dle vlastních slov) snížila své vysoké zadlužení. Prodala podíly v dcerách vlastnících byty v hodnotě cca 92 milionů korun, tedy alespoň tolik za ně dostala. Na prodeji údajně realizovala velmi hezký zisk +74 milionů korun. Prodej má navíc mnohem rychlejší návratnost, než by měl dlouhodobý pronájem.

Závěr:

Rusňák v létě avizoval záměr celý podíl v CHC prodat, protože se podle něj trh změnil a byty se již nevyplatí pronajímat. Říká to ale v době, kdy se naopak celý trh probouzí ke zjištění, že nájemní trh má v Česku stále větší potenciál. S investicemi do nájemního bydlení se totiž v poslední době v Česku doslova roztrhl pytel. Hrnou se do něj developeři, finanční instituce, domácí i zahraniční investiční fondy a dokonce i církev.

Současná atmosféra na trhu by mu tak vzhledem ke stoupajícímu zájmu investorů mohla dát dobrou pozici k prodeji. Bytové portfolio se ale nemůže pyšnit příliš vysokou obsazeností, ani přebytkem nájemníků, kteří by včas platili, a je navíc financováno poměrně drahým dluhem, který ji stahuje dolů. Je škoda, že tržní hodnotu portfolia sdílí pouze se svými investory, a nikoliv s potenciálními investory, takový údaj by totiž mohl významně zlepšit rozvahu či pohled na rizikovost nabízených dluhopisů. Ty jsou totiž kvalitně připraveny. Uvidíme, jaký nabízený úrok přinesou.

[/pms-restrict]