Společnost Javor 50 s.r.o. vznikla v létě 2020 za účelem realizace developerského projektu v Českém středohoří, kde má do roku 2029 na ploše 100 tisíc m2 vyrůst za necelou miliardu korun komunitní centrum pro seniory.
[pms-restrict]
V srpnu minulého roku vydala na jeho financování prospekt na desetiletý dluhopisový program na 40 milionů EUR. Dluhopisy měly být nezajištěné a bez kovenantů, žádná emise na prospekt ale nevyšla. Nyní přišla firma s novým prospektem, který platnost loňského programu prodlužuje. Na společných emisních podmínkách se nic nemění, budoucí emise zůstávají nezajištěné, burzovně neobchodovatelné a bez kovenantů. Na vůbec první emisi ale program stále čeká, zatím totiž žádná nevyšla ani na starý, ani na nový prospekt.
Jestli původní majitel Tunka vlastnil ještě loni v létě v projektu 100% podíl, dnes už má jen pouhých 10 %. Projekt mezitím ovládla skupina Bidli, která měla ještě loni byty podle smlouvy pouze prodávat a zajišťovat právní servis. Od listopadu minulého roku se však stal z této skupiny 90% vlastník.
Tato investiční skupina, za kterou stojí Jiří Lejnar, se podle webových stránek zabývá realitním zprostředkováním a mnoha dalšími službami spojenými s bydlením. Investuje také do realitního developmentu nebo do energetiky, na jejích webových stránkách ale najdete i nabídky prodeje modelů vozů od několika značek nebo kuchyňského nábytku.
Webové stránky má sice hezké a záběr činnosti široký, dozvědět se ale něco o jejím ekonomickém stavu je bez konsolidované účetní závěrky nadlidský úkol. Skupina svým investorům sice na webovkách nabízí k nahlédnutí zprávu pro investory, ekonomických čísel je tam ale jen velmi poskrovnu. Některým investorům to zřejmě stačí, podle nás by nemělo.
Zákonná povinnost konsolidovat pro skupinu tedy zřejmě ani v roce 2023 stále neexistuje. U firmy, která měla i o rok dříve desítky a desítky dceřiných firem, to nutí k zamyšlení, zdali v tomto ohledu nějak nezpřísnit podmínky konsolidace, zvlášť když se jedná o firmu s tolika investory. Dalším důvodem je i vysoká finanční provázanost celé skupiny, podle účetních závěrek i prospektu si firmy mezi sebou půjčují peníze sem a tam.
Přestože je Bidli takto finančně neprůhledná, v získávání kapitálu je velmi činná a raisuje hned z několika zdrojů. V rámci prodeje dluhopisů využívá poměrně agresivní marketing, jak dokazují záběry ze skryté kamery při nabízení koupě těchto dluhopisů nejmenovaným poradcem. Klienty v nich dokonce nabádá, aby si vzali hypotéku na více peněz, než potřebují, a zbytek investovali právě do těchto dluhopisů. Fixní výnos je zde typicky prezentovaný jako „garantovaný“ výnos, reality jako něco, co „jde pořád nahoru“, informace o vypořádání krachu jsou zde zatajovány a žádost o konsolidovanou účetní závěrku firmy k posouzení investice zůstává nevyslyšena.
V prodávání dluhopisů je navíc skupina Bidli poměrně kreativní, v roce 2018 propagovala tehdejší dluhopisovou emisi přes investiční crowdfunding jako kampaň na financování developerského projektu. Server e15 to tehdy označil za „dosud nejlepší výsledek tuzemského hromadného financování přes internet“, tento úspěch už ale od té doby díky výdajům na internetovou reklamu někteří jiní emitenti jistě překonali.
Jediný dluhopisový prospekt vyšel této skupině v roce 2019 na účelovou firmu Bond investment. Prospekt byl na jedinou emisi v objemu 1,999 mld. korun splatných v roce 2029 a za výnos 6,50 % ročně. Firma ale vydávala i další větší emise, jednalo se ale pravděpodobně o emise neveřejné. V roce 2021 například prodávala společnost BIDLI invest B5Y dluhopisovou emisi v objemu 100 milionů korun, prospekt k ní ale nevyšel. Kromě dluhopisů má skupina také SICAV fond, který spravuje AVANT IS. K fondu existuje podfond BIDLI nemovitostní, který v prosinci 2024 spravoval cca 71 milionů korun. Meziročně zaznamenal mírný odliv kapitálu, ještě před rokem spravoval cca 74 milionů korun. Podfond se věnuje rezidenčnímu developmentu, za který investorům doručuje výnos kolem 6 % ročně.
Nový prospekt od Javor 50 podrobně popisuje i další rezidenční projekty skupiny Bidli (každý v hodnotě cca 100-500 mil. korun), ta ani nikdo další ale za dluhopisy této projektové společnosti nijak neručí, takže jsou tam tyto informace spíše navíc a na projekt je třeba dívat se více izolovaně. Projektová společnost Javor 50 vlastnila na konci minulého roku aktiva za 46 milionů korun, prakticky vše v pozemcích nebo v zálohách na výstavbu projektu. Na bankovních účtech měla záporný zůstatek -17 tisíc korun a s hotovostí jen +63 tisíc korun v penězích. Vlastní kapitál byl jeden milion v minusu, projekt je tedy financován čistě na dluh. Financování poskytl bývalý majitel a společnosti ze skupiny Bidli, naopak z dluhopisů neměla firma na konci minulého roku zatím závazky žádné, a to ani z podlimitních emisí.
Kromě změny majitele se zde od loňské analýzy mnoho nezměnilo, projekt je stále před stavebním řízením a dle harmonogramu se má otevřít nejdříve v prosinci 2028, hotovo tedy bude nejdříve ode dneška za 4 roky. Protože je ale firma stále před zažádáním o tři různá stavební povolení, a to u projektu nacházejícím se na hranici CHKO, může to lhůtu nutnou na získání všech povolení výrazně prodloužit. Proinvestováno bylo zatím pouze cca 60 milionů z 840 milionů korun celkových projektovaných nákladů na realizaci, zbytek mají financovat dluhopisy, firma ještě ale nemá venku ani jednu emisi, přestože už ví, kdy by ráda měla hotovo. Pokud mimo dosavadní menší spřízněné půjčky plánuje financovat zbytek projektu firemními dluhopisy, zdají se nám projektované úrokové náklady ve výši 105 milionů poměrně málo. Uvidíme, s jakým výnosem firma v první emisi nakonec přijde.
[/pms-restrict]
