SATPO je pražská realitní skupina, která v roce 1994 začínala jako realitní kancelář. V roce 1999 začala s investicemi do činžovních domů, tuto činnost ale krátce nato vyměnila za rezidenční development. Nejprve začala s menšími projekty, od roku 2007 se pustila i do rozsáhlejších. V roce 2014 se k investicím do bytového fondu vrátila a později tak vznikly dva samostatné subholdingy: jeden věnující se developmentu, druhý investicím do pražských činžovních domů. Oba využívající dluhopisové financování.

[pms-restrict]

Redakčně upraveno

Druhý subholding nese název City Home a právě o něm je dnešní článek. Tato skupina je v rámci vlastnictví podílů na činžovních domech lídrem pražského trhu. Na konci loňského června se hodnota jejího portfolia odhadovala na více než 1,7 mld. korun, z toho zhruba 60 % představovalo již scelené domy nabízené k prodeji, zbytek portfolia představovaly spoluvlastnické podíly, kde konsolidace podílů teprve probíhá (jednalo se asi o 22 nemovitostí). Hodnota největšího projektu dosahovala necelých 16 % hodnoty portfolia.

Firma v pražských „činžácích“ akvíruje menší (ideální) podíly, které garantují vlastnické právo na poměrnou část nemovitosti, ale nikoliv na konkrétní byty. V těch nemovitostech pak usiluje o postupnou konsolidaci vlastnictví, právě aby na konkrétní byty získala nárok a mohla je (ideálně se ziskem) prodávat. Do doby inkasuje nájemné v poměrné výši jejího podílu na nemovitosti. Jakmile nad činžovním domem získá kontrolu, ve většině případů jej před prodejem bytů ještě rekonstruuje.

Holdingovou společností je firma City Home Invest III, kterou vlastní nizozemská matka SATPO Group B.V.. Kromě účelové společnosti na vydávání dluhopisů (=dnešní emitent) představují dceřiné společnosti projektové firmy vlastnící konkrétní nájemní dům.

Dluhopisy:

V polovině roku 2023 si nechala účelová firma City Home Finance III schválit u ČNB prospekt na dluhopisový program na 1 miliardu korun, na který předloni vydala i první emisi v hodnotě 500 milionů korun. Za přípravou dluhopisového programu stála společnost WOOD & Company, zodpovědná i úpis těchto dluhopisů.

Nyní tento subholding přichází s dalším prospektem, který tento program obnovuje. Ručitelem je opět mateřská společnost City Home Invest III, kromě toho ale program opět nabízí i zajištění v podobě zástav 100% podílu v emitentovi + 100 % akcií mateřské společnosti (v jejím případě se ale jedná o zástavní práva druhého pořadí, viz níže).

Dluhopisový program je dále opatřen řadou extra závazků (kovenantů), které se vztahují na celou skupinu:

1. omezení možnosti zajistit budoucí dluhy a poskytovat garance (odškodnění, ručitelská prohlášení, finanční záruky, směnky apod.)
2. ukazatel LTV (konsolidovaná zadluženost / aktiva) nepřekročí 70 %
3. zvýšení zadluženosti možné jen v případě specifických typů dluhů nebo za specifickým účelem (dluhopisy, specifický akviziční úvěr, projektové financování, refinancování)
4. omezení distribuce majetku skupiny (= dividendy, podíly na zisku, půjčky akcionářům apod.)
5. omezení vnitroskupinových úvěrů (jen za specifických podmínek)
6. transakce s propojenými osobami povoleny jen za podmínek obvyklých v obchodním styku
7. účelové využití prostředků – výtěžek z každé emise může být použit výhradně na akvizice nemovitostí (nebo podílů v nemovitostech) v ČR, mimo ČR (zde pouze do 10 % objemu emise), nebo na úhradu nákladů spojených s dluhopisy
8. informační povinnosti emitenta – na svých internetových stránkách musí uveřejňovat:
   1. auditovanou konsolidovanou IFRS účetní závěrku ručitele
   2. mezitímní pololetní neauditovanou konsolidovanou IFRS účetní závěrku ručitele
   3. aktuální výpočet ukazatele LTV k 31. prosinci a 30. červnu (první výpočet proběhne k 31. prosince 2023)
   4. veškeré zákonem regulované informace

Emitent nového prospektu City Home Finance III a ručitel City Home Invest III mají aktuálně tyto nesplacené emise.

Předešlé dluhopisové emise ručitele jsou (stejně jako tento dluhopisový program) zastaveny 100 % akcií této firmy, ovšem na rozdíl od tohoto programu se jedná o zástavní práva prvního pořadí. K oběma těmto emisí byly rovněž zřízeny zástavní práva na vybrané spoluvlastnické podíly na celkem 12 nemovitostech skupiny s odhadovanou hodnotou podílů ve výši 314 milionů korun (k 6/2024).

Zástavní práva k akciím ručitele v rámci nového programu budou zřízena jako zástavní práva druhého pořadí, a to až do doby, než dojde k zániku zajištění z předchozích emisí. Po zániku tohoto předchozího zajištění by měla zástavní práva k akciím automaticky nabýt prvního pořadí (v letošním roce).

Skupina měl k 30. června 2024 také nesplacené bankovní dluhy ve výši 261 milionů korun, ke kterým poskytla zajištění ve formě zástav majetku až do celkové výše 405,7 milionů korun. Zástavy jsou ve formě podílů v dceřiných společnostech (které tyto úvěry čerpají), nemovitostí, pohledávek z nájmu a pohledávek ze zůstatků na bankovních účtech.

Ekonomika:

Poslední auditované konsolidované výkazy pocházejí z konce roku 2023. Holdingová společnost City Home Invest III podle nich měla na konci minulého roku konsolidovaná aktiva za 2,024 mld. korun, z toho 1,674 miliardy tvořily činžovní domy a zbytek pohledávky z nájemného nebo peníze. Celková aktiva společnosti meziročně vzrostla o cca 285 milionů korun, což je dáno zejména novými akvizicemi spoluvlastnických podílů na osmi projektech.

Vlastní kapitál tvořil 639 milionů korun, z toho 100 milionů v základním kapitálu a 539 milionů jako nerozdělený zisk. Vlastní kapitál ale meziročně významně klesl, mateřská společnost City Home Invest III totiž v září 2023 nabyla vlastní akcie v celkové hodnotě 147 milionů korun, což o tu samou částku ponížilo právě nerozdělený zisk, jak ukazuje i přehled o změnách vlastního kapitálu v tabulce níže. Právě to pak snižuje celkový vlastní kapitál. Ten kromě této transakce klesl i kvůli loňské ztrátě -9 milionů (viz výsledovka).

Celkové závazky společnosti činily 1,384 mld. korun, což odpovídalo 68% míře zadlužení na kons. aktivech. Pokud bychom vyřadili obchodní závazky, odložený daňový závazek, časové rozlišení a další neúročené dluhy, míra zadlužení se posune na 56 %. Stále se ale jedná o výrazné meziroční zhoršení tohoto ukazatele, jelikož v roce 2022 odpovídala míra zadlužení hodnotě 54 % a při kalkulaci pouze úročených dluhů jen 43 %. Za to může nejen zmíněný pokles vlastního kapitálu, ale i meziroční růst závazků o +441 milionů korun. Jednalo se především o nárůst dluhů z nových emisí.

Firma má tržby z pronájmu svých činžovních domů a ze souvisejících činností jako je správa těchto nemovitostí. Tyto výnosy jsou v čase relativně stabilní a v roce 2023 dosáhly cca 26 milionů korun. Provozní náklady skupiny jsou ale výrazně vyšší, protože ve stejném roce činily cca 63 milionů korun. Skupina se zároveň části portfolia již druhý rok zbavuje, v roce 2022 prodala investiční nemovitosti za 199 milionů korun a v roce 2023 za 374 milionů. V předloňském roce ale prodávala se ztrátou -63 milionů korun. Společnost ztráty z prodeje v roce 2023 vysvětluje zejména snížením cen u vybraných jednotek ve fázi prodeje v průměru o 2-5 %. To odpovídá celkové situaci na realitním trhu v roce 2023, kdy ceny buď stagnovaly, nebo mírně klesaly. Stávající nemovitosti v portfoliu naopak papírově přecenila nahoru o +176 milionů korun, což bylo dáno zejména přeceněním v rámci konsolidace vlastnictví u činžovního domu, kdy se cena takového domu zhodnotí poté, co majitelé získají nárok na vlastnictví konkrétních jednotek.

Provozní zisk v roce 2023 ve výši +49 milionů by ovšem bez tohoto přecenění skončil ve ztrátě -127 milionů korun, což dokazuje i výkaz cash flow, kde provozní peněžní toky před změnami PK odpovídají právě této částce (-127 mil. Kč). V roce 2022 měla přitom firma podobné výnosy z přecenění portfolia (149 mil. Kč), což podobně ovlivnilo provozní zisk v daném roce.

Problémy s likviditou to ale firmě nezpůsobuje, protože v roce 2023 upsala dluhopisy za 255 milionů korun a dalších 129 milionů korun. V roce 2023 zároveň kromě prodejů bytů realizovala i nové akvizice, hodnota prodejů byla ale o 45 milionů korun vyšší.

Závěr:

Design dluhopisů této společnosti, které nesou podpis skupiny Wood & Company, jsme chválili již v minulosti. Z ekonomického pohledu se ovšem od minulého roku výrazně zhoršil ukazatel míry zadlužení, a to nejen kvůli nárůstu samotných dluhů, ale i poklesem vlastního kapitálu. Konkrétně poklesem nerozdělených zisků, ze kterých firma hradila zpětný odkup akcií, který proběhl na podzim 2023. Nadšení v investorech zřejmě nevyvolají ani provozní výsledky, které významným způsobem zkrášluje papírové přecenění činžovních domů z důvodu dokončení konsolidace vlastnictví, které ovšem nemají přímý dopad na cash flow. Výnosy z nájemného a souvisejících činností totiž nedokáží pokrývat celkové provozní náklady a v roce 2023 nepomohly firmě ani výnosy z prodeje bytů, jelikož musela kvůli situaci na trhu snižovat ceny, což vedlo k tomu, že z prodeje bytů měla ztrátu -63 milionů korun. Situace na realitním trhu už se ale začíná obracet k lepšímu, pro nadcházející roky tak lze očekávat příznivější tržní podmínky, které se snad promítnou i do hospodaření této skupiny.

Pozn. redakce: Text byl redakčně upraven o doplňující informace emitenta ohledně ekonomických údajů.

[/pms-restrict]