Investiční skupinu UNICAPITAL vlivného podnikatele Hubáčka jsme na tomto web řešili v minulosti již několikrát. Nyní přišla s novým dluhopisovým programem, který významně mění dosavadní kvalitativní status quo. Co se změnilo?

[pms-restrict]

Pavel Hubáček je díky svému majetku řazen mezi nejbohatší Čechy. Počátkem formování jeho byznysových aktivit se stal rok 2013, kdy založil právě investiční skupinu UNICAPITAL. V roce 2015 pak Hubáček získal majoritní podíl v nynější Bance CREDITAS a o pět let později (v roce 2020) byla založena holdingová společnost CREDITAS B.V., která propojila všechny podnikatelské aktivity tohoto podnikatele do jednoho holdingového celku a byly do ní převedeny majetkové podíly v Bance CREDITAS, investiční skupině UNICAPITAL a společnosti CREDITAS Real Estate. Hubáček je také výrazně napojen na politickou sféru v Česku.

Skupinu UNICAPITAL zastřešuje CREDITAS Investments SE, kterou vlastní nizozemská investiční společnost UNICAPITAL N.V. Dohromady tvoří skupinu UNICAPITAL, která je ze 100% ovládána Pavlem Hubáčkem, a to prostřednictvím dalšího holdingové společnosti se sídlem v Nizozemsku, CREDITAS B.V.. Ta vlastní také sesterskou společnost Banku CREDITAS.

Skupina UNICAPITAL působí především v oblasti energetiky, realitního trhu a zemědělství. Mezi další investice patří v omezené míře start-upy zaměřené na vývoj digitálních vzdělávacích materiálů. Dle množství investovaného kapitálu je rozložení portfolia zhruba následující:

REAL ESTATE:

Skupina UNICAPITAL má v portfoliu několik výnosových nemovitostí, které jí generují pravidelné cash flow. Zároveň se sama věnuje rezidenčnímu developmentu, kteý realizuje developerská společnost Creditas Real Estate, která vznikla akvizicí českého developera V INVEST (který se na trhu sice řadí k těm menším, ale funguje už přes třicet let) v roce 2022.

Výnosové nemovitosti (pronájem):

Kanceláře:

Skupina vlastní dvě kancelářské budovy. Jednou je sedmipatrová S9 Florenc (3 000 m²) na Florenci v Praze, kde sídlí i banka Creditas. Projekt vlastní společnost Pereta Estates.

Druhou nemovitostí je sedmipatrová kancelářská budova o ploše 3 385 m² na tř. Svobody v centru Olomouce. Tento projekt vlastní BONUM reality.

Ostatní:

Společnost AC IMMO s.r.o. získala po fúzí sloučením v minulém roce jako nástupnická společnost do svého vlastnictví nemovitosti v různých městech České republiky, které slouží k pronájmu jako sociálně zdravotnické zařízení pro seniory a zdravotně postižené osoby. Přes firmu LEMANT Finance s.r.o. pak skupina UNICAPITAL vlastní areál v Letňanech o rozloze 10 hektarů, který v současné době pronajímá.

Od podzimu roku 2023 je součástí skupiny i firma Stodůlky Property Park vlastnící polyfunkční areál Stodůlky Property Park s rozlohou téměř 130 tisíc m² a využitím pro kancelářské, skladové i prodejní účely. V areálu je přes 100 stabilních nájemců a areál disponuje platným stavebním povolením na rozšíření kancelářských ploch ve formě dvoupatrové nástavby na části administrativní budovy.

Níže uvedená tabulka uvádí obsazenost pronajímaných prostor k lednu 2025:

Rezidenční development:

Druhá část realitního segmentu představuje rezidenční development, kterému se věnuje Creditas Real Estate (dříve V INVEST). Původní společnost vznikla už v roce 1991 a zpočátku se věnovala inženýringu (vytváření projektů na míru v souladu se zákonnými požadavky). První developerský projekt postavila v roce 1999.

Creditas Real Estate realizuje rezidenční developerské projekty zahrnující akvizice pozemků, engineering, výstavbu a prodej bytových jednotek. Hlavní zaměření je na Prahu, Plzeň a Kladno.

Mezi aktuální projekty patří:

Jinonický dvůr (Praha 5):

• • Třífázový projekt spojující historické prostředí s moderním bydlením.
  • Celkem 57 jednotek ve druhé etapě, z toho prodáno 39 jednotek (kolaudace 2023).

Nová Valcha (Plzeň):

• • Etapový projekt s celkovým počtem 1 150 bytových a rodinných jednotek.
  • Dosud realizováno 6 etap (plně prodáno), probíhá stavební řízení pro 10. a 11. etapu.

Rezidence Nové Boroviny (Kladno):

• • První etapa dokončena s 161 bytovými jednotkami, prodáno 126 jednotek.
  • Druhá etapa s dalšími 79 jednotkami bude zahájena v roce 2025.

Projekt K Závěrce (Praha 5):

• • Výstavba 7 luxusních bytových jednotek (150–305 m²), zahájeno v říjnu 2024.

Bytový dům Grébovka (Praha 10):

• • 76 bytových jednotek a 3 komerční jednotky v blízkosti parku Grébovka. Probíhá povolovací řízení.

Bytový dům Kobylisy (Praha 8):

• • Projekt s 35 jednotkami a garážemi, realizace začne v září 2025.

Klecany (Praha):

• • Kombinace 31 rodinných domů a 37 bytových jednotek, výstavba zahájena Q4 2024.

Ukázka projektů:

ENERGETICKÁ DIVIZE:

Základem energetické divize (nazývané UCED) je činnost lokálního distributora elektrické energie, který je přímo napojený na nadřazené regionální distributory a zajišťuje kompletní distribuci elektřiny k odběrným místům, jako jsou domácnosti, komerční objekty či průmyslové areály. Výhodou je nezávislost na cenách elektřiny (příjmy závisí pouze na objemu přenesené energie, což je predikovatelnější). Skupina zároveň provozuje čtyři kogenerační jednotky, které umožňují kombinovanou výrobu elektřiny a tepla.

Loni také koupila 100% podíl v bratislavské společnosti GGE, jednom z nejvýznamnějších hráčů na slovenském trhu v oblasti výroby a distribuce energie. Prodejcem dle médií byl britský fond Infracapital, investiční odnož finanční skupiny M&G, který GGE koupil v roce 2015.

Skupina GGE vlastní teplárnu v Považské Bystrici (213 MW), obchodníka s energiemi Elgas, lokální distribuční sítě nebo víc než devadesát kilometrů tepelných rozvodů v šesti městech. Vedle Slovenska je aktivní také na polském a českém trhu.

ZEMĚDĚLSTVÍ:

Skupina vlastní společnost MORAVAN Mléčná farma a.s. – zemědělskou farmu, jejíž činnost je zaměřena na rostlinnou i živočišnou výrobu. V rostlinné výrobě převažuje pěstování krmivové základny pro dojný skot, a to především kukuřice na siláž a jetelotrávy na senáž a také pšenice. V živočišné výrobě se farma zaměřuje na chov mléčného skotu holštýnského plemene za účelem produkce mléka a prodeje mléka jako komodity a také na chov telat do půl roku věku. Farma se nachází v oblasti Moravskoslezského kraje a hospodaří na cca 3400 hektarech půdy. Ekonomická činnost je představována prodejem pěstovaných plodin, případně chovaných zvířat a prodejem mléka, jehož roční produkce činí okolo 10 miliónů litrů mléka za rok.

Kromě farmaření se skupina CREDITAS Investments zabývá i nákupem zemědělské půdy v rámci Moravskoslezského kraje. Tyto nakoupené pozemky dále pronajímá buď právě společnosti MORAVAN Mléčná farma, nebo třetím stranám.

Dluhopisy:

Ve skupině CREDITAS Investments vydává dluhopisy mnoho společností a každá má svůj vlastní dluhopisový program, na který vyšly desítky (ne-li stovky) emisí, které prodává (ale i sama nakupuje) banka CREDITAS). U nich dlouhodobě vytýkáme chybějící ošetření rizik, ručení matkou nebo absenci kons. dat.

V lednu 2025 vyšel nový program na 7 miliard korun, který tento status quo zdá se mění. Ručitelem je mateřská CREDITAS Investments SE a program obsahuje i tyto kovenanty:

1. Povinnost zdržet se zřízení zajištění
2. Nepovolené financování a finanční závazky

• Neposkytovat dluhové financování (úvěry, zápůjčky, upisování dluhopisů) třetím stranám mimo skupinu.
• Neposkytovat financování v rámci skupiny, pokud by to porušovalo zákon nebo mělo dopad na definici regulovaných fondů podle ZISIF.
• Neposkytovat finanční prostředky z prodeje dluhopisů subjektům mimo skupinu (vyjma případů, které jsou smluvně upraveny).
• Zajistit, aby se emitent nestal věřitelem nebo neprováděl financování, které by šlo proti zájmům dluhopisových věřitelů.

3. Povinnost udržovat ukazatel vlastního kapitálu

Skupina musí dodržovat poměr vlastního kapitálu k celkovému kapitálu na úrovni minimálně 15 %:

• Výpočet zahrnuje vlastní kapitál, dlouhodobé a krátkodobé úvěry, emitované dluhopisy, závazky z leasingu, daňové závazky (bez odl. daň. závazku) a nekontrolní podíly.
• Tento ukazatel bude vyhodnocován na základě auditovaných konsolidovaných účetních závěrek v souladu s IFRS, poprvé v účetním roce 2025.

Na program už vyšly dvě emise s životností 3 a 5 let za roční výnos 7,0 resp. 7,5 %. Obě emise jsou na 200 mil. Kč.

Parametry emisí:

Ekonomika:

Společnost CREDITAS Investments SE, která konsoliduje podle mezinárodních účetních standardů (IFRS), měla na konci září 2024 kons. bilanční sumu 34 mld. Kč. Skupina má velkou expozici do spřízněných osob (=nizozemské matky), jelikož na konci září 2024 měla v aktivech poskytnuté půjčky za skoro 10 mld. korun, což byla téměř třetina celkových aktiv.

Skupina je financována primárně z prostředků z vydaných dluhopisů, které k 30.9.2024 činily cca 12 mld. Kč. Bankovní úvěry činily cca 8 mld. Kč, přijaté úvěry cca 1,3 mld. Kč a vlastní kapitál cca 5,6 mld. Kč.

2023:

2024:

Z provozní činnosti zaujme položka zisky z ostatních fin. operací, kde jsou ukryté výnosy z finančních aktiv, které jen za první pol. 2024 činily 6 mld. Kč a v roce 2023 zase 4,5 mld. Kč. V roce 2023 se jednalo o přijaté zálohy na dividendy z držení akcií fondu CREDITAS GREEN, přičemž část těchto akcií byla ve stejném roce odprodána se ztrátou skoro -3 mld. Kč. V roce 2024 tvořily výnosy z fin. aktiv zejména zisk z prodeje dceřiného podniku a vyplacené zálohy na dividendy z držených akcií v oblasti energetiky.

Pokud z provozního zisku vynecháme nárazové zisky z přecenění investic do nemovitostí a z prodeje DM, vychází provozní zisk v roce 2023 na cca 720 mil. Kč. Skupina měla ale skoro 1,3 mld. nákladové úroky, které snižovaly přijaté úroky z poskytnutých úvěrů. V čistém vyjádření (přijaté vs. zaplacené úroky) činí nákladové úroky 561 milionů korun. Úrokové krytí za použití našeho upraveného provozního zisku by potom vycházel na 128 %.

2023 a 2024:

Na výkazu peněžních toků pak zaujmou tyto věci:

• skupina má stabilní peněžní toky z provozní činnosti před změnami PK
• hodně se investuje, ale velká část z toho tvoří transakce se spřízněnými osobami za miliardy
• tempo zadlužování z dluhopisů se zrychluje, v roce 2022 si skupina půjčila 2,7 mld., v roce 2023 to bylo 3,9 mld. a prvních devět měsíců roku 2024 už 4,2 mld., celkem tedy skoro 11 mld. Kč za 2,75 roků, zatímco z emisí za stejnou dobu splatila jen cca 6,5 mld. Kč, dluhy z bondů tedy rostou
• za poslední 2,5 roku si dalších 20 mld. půjčila od třetích stran, ale 19 milionů v půjčkách poskytla
• vysoké výplaty dividend nizozemské matce v letech 2022 a 2023

2023 a 2024:

Závěr:

Dluhopisovým programům této skupiny jsme dlouhodobě vyčítali věci jako špatné ošetření rizik, chybějící ručení, nepřehledná organizační struktura a netransparentní ekonomika. Tyto prohřešky se zdají být s novým programem, který vyšel na začátku roku, z větší části napraveny. Celou investiční skupinu zastřešuje holdingová společnost, která se za dluhopisy nově zaručila a která konečně poskytla i první pohled na konsolidované výkazy.

Ekonomicky je na tom skupina i přes vyšší zadlužení dobře a míru zadlužení navíc limitují kovenanty. U těch je pouze škoda, že mezi nimi chybí nějaké omezení výplat na zisku, nizozemská matka totiž v posledních letech vyváděla ze skupiny velké objemy na dividendech. K ní se vztahuje i další výtka, a to je její stále velká ekonomická provázanost se skupinou. Emitenti dluhopisů totiž půjčují peníze z dluhopisů této matce, která je poté půjčuje zpět do skupiny, což způsobuje obrovské transakce se spřízněnými osobami.

[/pms-restrict]