e-Finance je český real estate holding podnikatele Radka Jakubce. Investuje do hotelů, apartmánů, i vlastního developmentu, a to primárně díky prodeji dluhopisů drobným střadatelům.

[pms-restrict]

Celá skupina se skládá z:

• koncernu e-Finance a.s. – matka a všechny dcery
  • subholdingu EFI Hotels & Properties

Projekty zahrnují nemovitosti & hotelnictví, konkrétně třeba zámek v Račicích nebo rezorty a apartmány. Do přestavby zámku, ze kterého má vzniknout hotel, wellness centrum a turistická atrakce, už skupina nalila velké množství kapitálu: dosud 253 milionů korun, financované interní půjčkou s 12% úrokem. Projekt má několik fází, přičemž v budoucnu má vzniknout i podzemní parkoviště a luxusní byty. Celé to financují dluhopisy.

Pak je tu projekt e-Finance Apart Hotel v obci Lipová-lázně v okrese Jeseník, který je již dokončen a poskytuje krátkodobý pronájem v apartmánech, který byl ale v roce 2023 ztrátový. Možná i kvůli lokalitě, která nepatří zrovna mezi turisticky nejnavštěvovanější. Druhá fáze je nyní ve výstavbě, timeline dokončení 2027. Plán je nalákat turisty, dokončit druhou etapu, refinancovat dluh a získávat pasivní cash flow z provozu, všechny tyto kroky ale musí vyjít.

K březnu 2025 má celý holding vydané a nesplacené dluhopisy za 977 milionů korun. Skupina vydává hlavně nezajištěné, ale i zajištěné dluhopisy. Na konci 2024 měla upsané dluhopisy za 314 milionů korun, které jsou zastavené zámeckým areálem v Račicích v hodnotě cca 371 milionů. Dalších 278 milionů upsaných a nesplacených dluhopisů je zase zajištěno zástavním právem k akciím společnosti EFI Hotels&Properties, která má přes 800 milionů vlastního kapitálu ve formě podílů v dcerách. Zajištěné dluhopisy jsou tedy celkem cca 600 milionů korun, nezajištěné pak cca 400 milionů. Tento rozdíl v zajištění ale není zohledněn ve výnosu emisí, které se historicky lišily o 1-2 procentní body, což adekvátně neodráží zvýšené riziko.

Emitent tyto prostředky po získání dále redistribuuje plošně za 12 %. 977 milionů dluhů v nesplacených dluhopisech už představuje významné zadlužení, z toho jen 706 milionů vyšlo v minulém roce. Většina dluhopisů má navíc velmi krátkou splatnost (maturita 2025-2027), což znamená, že potřebují likviditu nebo refinancování každý rok alespoň v horizontu nadcházejících třech let. Třeba v letošním roce musí splatit dluhopisy za skoro 500 milionů korun, což bez otočení úplně nejde, když máte těch 500 milionů v napůl dokončených projektech.

e-Finance CZ je v podstatě taková drahá interní banka, která místo vkladů vydává dluhopisy pro retail a financuje jimi jednu real estate skupinu. Ta má ale z menší části i bankovní úvěry. Celková hodnota nemovitostí byla podle webových stránek byla na konci 2023 přibližně 1,78 miliardy korun, z toho dluhy bylo financováno 656 milionů této částky. To je více než miliarda vlastního kapitálu, přičemž uváděnou hodnotu nemovitostí staví na posudcích. Z hlediska nemovitostí jde o takový hybrid mezi hotelnictvím, rezidenčním developmentem a z menší zčásti i komerčními nemovitostmi, protože vlastní například čerpací stanici v obci Prušánky.

Zdaleka největšími projekty jsou následující tři, které tvoří přes 75 % celkové hodnoty portfolia. Jinak řečeno, celé to stojí na jejich úspěchu. Plusem je brněnský trh.

Z celkových třinácti nemovitostí jich není dokončeno nebo plně pronajato 7, což znamená další investice (stejně jako riziko zpoždění a růstu nákladů). Mají před sebou tedy velký boj s cash flow. Velmi bude záležet i na budoucích sazbách, tedy jak snadné bude získávat kapitál i nadále, protože drobní investoři se mohou při vyšších sazbách raději opět rozhodnout pro banku. Naopak tato skupina vyměnit dluhopisy za úvěr nemůže, protože dluhopisy tvoří většinu jejího financování. Záležet ale nebude jen na sazbách, ale i na přílivu domácího a zahraničního kapitálu do real estatu. Skupina uvádí, že chce své nemovitosti pronajímat, ale není vyloučeno, že je prodá nebo s nimi zastaví další dluhy.

Pokud jde o celkovou EBITDA za skupinu, v roce 2022 činila +72 milionů korun a v roce 2023 narostla na 92 milionů, což je příznivé tempo růstu.

Rizika:

• nízká diverzifikace
• dluhy s krátkodobou splatností
• nízká likvidita aktiv, nutnost přílivu nového kapitálu
• vysoký dluh, nízké DSCR, nutnost otáčet dluh
• chybějící zajištění u dluhopisů tohoto programu
• 9 z 16 firem má záporný vlastní kapitál
• dluhopisy vázané na inflaci – velmi nepředvídatelné

Dva nové prospekty:

e-Finance CZ přišla zase po čase na dluhopisový trh, tentokrát vydat dva dluhopisové prospekty naráz. Investoři se dočkají zajištěných i nezajištěných dluhopisů.

Protiinflační nezajištěné dluhopisy:

Nejdříve tato firma přišla s novým prospektem na svůj program z roku 2022. Ten vydává dluhopisy bez zajištění i kovenantů. Zatím vyšla jediná emise, kde kupón kopíruje inflaci s marží 1% ročně.

Zajištěné fixní dluhopisy:

Tyto dluhopisy jsou vydávány jako 32. emise v rámci dluhopisového programu z roku 2024, který je na 5 miliard korun (nesplacené dluhopisy ale nesmí přesáhnout 800 milionů). Zajištěním je zástava akcií společnosti EFI Hotels & Properties, která jako mateřská společnost vlastní pouze podíly. Ty byly na konci rok v účetnictví oceněny na 830 milionů.

Závěr:

Historie dluhopisů této skupiny sahá až do roku 2012, což z ní dělá jednoho z průkopníků v prodeji dluhopisů retailu v Česku. Dnes má na kontě má přes dvacet schválených dluhopisových prospektů a nespočet emisí. Je to zkrátka společnost, která pochopila, jak prodávat dluhopisy retailu. Namísto jedné velké emise nebo několika menších jich tento holding produkuje desítky, což jí dovoluje kontinuálně cílit na rotující drobné investory a umožňuje tak velkou flexibilitu, protože vydávají emise podle toho, kolik kapitálu zrovna potřebují, přičemž dluhopisy strukturují jako smlouvy na jednotlivé projekty nebo etapy. Zároveň je mohou přizpůsobit časovému přání investorů, protože každá emise má jinou dobu splatnosti a s tím i trochu odlišný kupón. Na tom se dá dobře testovat, jaký kupón a jaká doba splatnosti se prodává nejlépe.

Zvládat tuto disciplínu (a mít štěstí na sazby a ceny nemovitostí) se jí bude hodit, protože dosud půjčené peníze má v mnoha rozpracovaných projektech, na které nejen že potřebuje stále nové peníze, ale musí současně řešit i refinancování starých dluhopisů, a to ve velkém. Do té doby závodí e-Finance s cash flow a investor v ní musí věřit. Zajímavostí na konec je fixní výnos u nových dluhopisů ze zajištěné emise, který pro nadcházejících 12 měsíců činí 9%, zatímco u nové emise z nezajištěného programu je výnos navázaný na inflaci (+ 1% marže). Inflace spotřebitelského koše byla za posledních 15 let vždy pod čtyřmi procenty kromě dvou výjimek, kdy se v letech 2022 a 2023 utrhla ze řetězu kvůli divoké souhře mnoha faktorů. V roce 2024 už ale byla opět pouze 2,4 %, tedy blízko inflačního cíle. Zajištěné bondy tu tak potenciálně nesou lepší výnos, navíc při kratší splatnosti.

[/pms-restrict]