V minulém roce si skupina DRFG Investment Group nechala schválit nový dluhopisový program na ambiciózní developerský projekt Ister Tower. V letošním roce tento program obnovila, aby na něj i nadále mohla sbírat kapitál. Co je tento projekt zač?
[pms-restrict]
Dluhopisový program na 300 milionů korun si loni na jaře nechala od ČNB schválit účelová společnost DRFG RE Project 7, která má tento projekt financovat. Doposud vydala tyto emise, ze kterých upsala cca 150 milionů korun:
Tato firma vznikla v roce 2021 a má dva společníky:
- Czech Development Fund SICAV, a.s. (90% podíl)
- DRFG Assets a.s. (10% podíl)
Je tedy přímo ovládaná fondem Czech Development Fund SICAV. Tento fond je zase ze 100 % vlastněn skupinou DRFG Investment Group a.s., která tak emitenta nepřímo ovládá.
Celá skupina DRFG IG + DRFG Assets dlužila na konci roku 2024 na dluhopisech celkem 7,648 miliard korun. 20 % z tohoto celkového objemu (= cca 1,5 mld. korun) je splatných v průběhu roku 2025.
Ister Tower:
Projekt Ister Tower představuje výstavbu výškového polyfunkčního komplexu v centrální části Bratislavy, konkrétně v lokalitě bývalé rafinerie Apollo na území přezdívaném „bratislavský downtown“. Projekt zahrnuje 33podlažní objekt s celkem 489 rezidenčními jednotkami a přibližně 1 000 m² komerčních ploch. Plánovaná bytová skladba se soustředí převážně na menší dispoziční řešení (1+kk až 3+kk), která odpovídají dlouhodobé poptávce rezidenčního trhu, zatímco horní patra mají nabídnout jednotky vyššího standardu pro náročnější klientelu. Ceny bytových jednotek jsou plánovány na úrovni minimálně 6000 eur (bez DPH) na m2 užitné plochy.
Z urbanistického a architektonického hlediska projekt navazuje na okolní development, včetně ikonického Sky Parku od Zahy Hadid a dalších dokončených projektů v sousedství. Lokalita nabízí velmi dobrou občanskou vybavenost a dopravní dostupnost, což podporuje její atraktivitu z hlediska bydlení i investičního uplatnění.
Celkové předpokládané náklady projektu činí přibližně 147 milionů eur bez DPH. Dle tvrzení emitenta došlo k poklesu kalkulovaných nákladů oproti původním očekáváním, zejména díky stabilizaci cen stavebních materiálů a konkurenčním nabídkám generálních dodavatelů. Financování má být zajištěno kombinací bankovního úvěru (jakožto prioritního zdroje), prostředků získaných z emise dluhopisů a v menší míře pak kapitálovým vstupem externích investorů, výnosy z jiných nemovitostí a prostředky z předprodejů a rezervačních poplatků.
Dle zveřejněného harmonogramu měla být žádost o stavební povolení podána v srpnu 2023 s očekávaným získáním povolení ve druhém čtvrtletí roku 2025. Příprava území byla naplánována na třetí čtvrtletí téhož roku a zahájení výstavby na čtvrté čtvrtletí 2025. Kolaudace celého komplexu je plánována na třetí čtvrtletí 2028.
Vlastnická struktura projektu:
Samotný projekt má realizovat slovenská společnost Ister II., ve které emitent vlastní 50% podíl. Zbývajících 50 % drží obchodní partner The Galata Group (TGG), který není součástí skupiny. Tato struktura znamená, že kontrola emitenta nad projektovou společností je pouze částečná a výnosy z projektu budou rozdělovány mezi dva nezávislé subjekty.
Pozemky ve vlastnictví projektové společnosti Ister II jsou navíc podle prospektu zastaveny ve prospěch Prima banky, a to kvůli bankovnímu úvěru TGG ze srpna 2021 do výše 10,5 milionů eur (cca 250 milionů korun). Tento úvěr byl získán právě v souvislosti s nabytím vlastnictví k pozemkům určeným k výstavbě projektu. Úvěr je dále zajištěn i zástavním právem k podílu o velikosti 100 % na hlasovacích právech a základním kapitálu projektové společnosti.
Dluhopisy:
Na nový prospekt zatím vyšly tři emise. Dvě jsou splatné 31. prosince 2029, přičemž nesou úrok 7 % p.a.. Třetí má splatnost jen o tři měsíce později (31. března 2030), ale nese úrok 9 %. Dluhopisy distribuuje jako vždy u této skupiny společnost EFEKTA OCP. Z pohledu ochrany jsou dluhopisy nezajištěné, emitent se pouze zavazuje k tomu držet vlastní kapitál alespoň na úrovni 20 %.
Ekonomika:
Emitent, jak už bylo řečeno, je pouze účelovou schránkou na emisi dluhopisů. Na konci 2024 vlastnil aktiva za 650 milionů korun, přičemž šlo především o podíl v projektové společnosti. Velkou část jeho pasiv tvořily právě vydané dluhopisy.
Vlastní kapitál tvořil příplatek mimo základní kapitál ve výši 6,3 milionů eur od společnosti DRFG Real Estate (14. 12. 2022), který byl použit k akvizici 40,17% podílu v projektové společnosti. DRFG Real Estate firmě dále poskytla bezúročné zápůjčky v celkové výši 29,7 milionů korun s rámcovou splatností do pěti let. Tyto pohledávky byly později postoupeny na DRFG Assets. Emitent získal i úročené zápůjčky od Czech Development Fund SICAV ve výši 81 milionů, úročených 10 % p.a. se splatností k 31. 12. 2029.
Závěr:
Skupina DRFG má za sebou z minulosti realizaci již mnoha developerských projektů (zejména přes svou společnost TriGranit). V některých případech došlo k převedení projektů do developerského fondu Czech Development Fund SICAV, který skupina zároveň založila a ovládá, v jiných případech projekt namísto dokončení přeprodala jiné straně. Zkušenosti s developmentem tedy má, v případě Ister Tower jde o level dál, protože žádný z dosavadních projektů nedosahoval rozsahu a technické náročnosti tohoto projektu.
Developerskému projektu hraje do karet atraktivní lokalita, silná architektonická návaznost, typologie bytů (1+kk až 3+kk je velmi likvidní segment) i ceny plánované v souladu s realitou bratislavského trhu v prémiových lokalitách. Projektu ale po dvou letech od podání žádosti stále chybí stavební povolení, které sice DRFG očekává získat do konce letošního června, z praxe je ale známo, že tyto deklarované termíny bývají spíše investiční PR. Pokud se to protáhne, zbortí se celý uvedený harmonogram, přičemž rychlost povolování na Slovensku není o nic lepší než v Česku, a u nás takto velký projekt může na povolení čekat i pět a více let.. Projekt má navíc stát na brownfieldu bývalé rafinerie, což může výstavbu dále zkomplikovat (případné staré znečištění a nutná sanace). Plánovaný cashflow z prodejů (během výstavby) je tak ohrožen zpožděním.
Dluhopisy jsou navzdory silné provázanosti se zbytkem skupiny DRFG nezajištěné, jejich emitent je ale na zbytku této skupiny fakticky závislý. DRFG přitom jede už roky na masivní pákový efekt, kdy poměr závazků ke konsolidovaným aktivům vychází na skoro 88 %, přičemž většinu těchto závazků tvoří dluhopisy s krátkodobou splatností, které musí být DRFG schopna do budoucna i nadále refinancovat. Úspěch tohoto projektu tedy závisí hlavně na úspěchu skupiny jako celku.
[/pms-restrict]
