[pms-restrict]
Skupina KKIG vznikla v roce 1993 jako rodinný podnik, původně fungující jako realitní kancelář specializovaná na prodej bytů. Kolem roku 2000 se firma přeorientovala z brokeringu na development a začala s rekonstrukcemi bytových domů v Praze a Brně, kde takto realizovala desítky menších projektů. Od roku 2012 se skupina naplno zaměřila na segment komerčních nemovitostí, především sklady a kanceláře, kterým se věnuje dodnes.
Aktuálně má KKIG projekty zejména v Praze a ve Středočeském kraji. Portfolio kombinuje komerční nemovitosti (kanceláře a sklady) s rezidenčními budovami určenými k dlouhodobému pronájmu. Od roku 2022 prezentuje také ESG strategii, jejímž cílem je snižování uhlíkové stopy a zavádění environmentálních opatření.
V naší poslední analýze měla skupina mnohem víc firem, řada z nich ale byla neaktivní. Proto došlo k fúzi těchto firem:
- KKIG Brand s.r.o
- KKIG Estate s.r.o.,
- KKIG Project s.r.o.,
- KKIG Investment s.r.o.,
- KKIG Běchovice 2 s.r.o.,
na firmu KKIG Development. Dnes má skupina tuto strukturu:
Skupinu KKIG jsme analyzovali naposledy v únoru 2024. V té době vlastnila čtyři nájemní projekty, které byly provozně ziskové, a zároveň pracovala i na dvou developerských projektech. Jako celek ale byla prodělečná. Zároveň jsme pro vyšší důvěryhodnost doporučovali zveřejnit i nezávislé ocenění nemovitostních projektů nějakou renomovanou znaleckou kanceláří, a nikoliv pouze interní valuaci na základě vlastních výpočtů, což se bohužel nestalo. Pojďme se podívat na její projekty o 1,5 roků později:
Projekt Běchovice 1
Tento projekt v Praze 9 je realizován prostřednictvím dceřiné společnosti KKIG Běchovice 1, a to od března 2020.
V únoru 2024 disponoval areál hrubou pronajímatelnou plochou 18,5 tisíce m² a dosahoval průměrné obsazenosti 98,3 %. Výnosy z nájmu za rok 2022 činily přibližně 31 milionů korun. Provozní zisk byl vysoký, avšak čistý výsledek byl negativní z důvodu úrokových nákladů ve výši cca 13 milionů.
K září 2025 došlo k rozšíření plochy na 18,7 tisíce m², roční nájemné stouplo na přibližně 55 milionů korun. Po odečtení nákladů zůstává čistý zisk okolo 34 milionů korun. Interní ocenění projektu dosahuje přibližně 244 milionů korun. Projekt se tak v roce 2025 posunul z fáze „výnos pohlcený dluhem“ k plně výkonnému a finančně zdravému aktivu.
Projekt Běchovice 2
Tento projekt je realizován prostřednictvím dceřiné společnosti KKIG Běchovice 2 od března 2020.
V únoru 2024 šlo o malé aktivum 795 m²) s omezenými příjmy, účetní hodnota činila cca 48 milionů korun, pozemky oceněny na 60 milionů. Celý záměr byl vnímán spíše jako „vedlejší projekt“ s potenciálem do budoucna.
Mezitím ale došlo k plné transformaci projektu pod značkou KKIG Park – výstavba dvou nových budov (sklady/kanceláře) o ploše 11,5 tisíce m². Výstavba začala ve 2. čtvrtletí 2024, částečné dokončení proběhne v roce 2025, plná kolaudace se očekává v prosinci 2025. Projekt je již nyní předpronajat z 98 %. Cílová hodnota je stanovena na cca 547 milionů korun.
Projekt se tak posunul z drobného aktiva s minimální výnosností na strategický development, který je téměř dokončen a má výrazný potenciál generovat stabilní příjmy.
Projekt Elišky Krásnohorské
Tento projekt je realizován prostřednictvím dceřiné společnosti KKIG EK4 od května 2015. Jedná se o bytový dům s hrubou pronajímatelnou plochou 1 194 m². Obsahuje celkem 13 bytových jednotek a přízemní retailovou plocha. Obsazenost zůstala plná, interní ocenění v únoru 2024 činilo přibližně 238 milionů korun. Dluhová zátěž se pohybovala okolo 115 milionů korun.
V září 2025 je budova i nadále součástí portfolia, plně pronajata. Ocenění vzrostlo na cca 242 milionů korun. Roční příjem z nájmu činí přibližně 10,6 milionu korun.
Projekt se tedy stabilizoval jako dlouhodobě výnosné aktivum typu „cash cow“, bez potřeby dalšího developmentu.
Projekt Emporium Ruzyně
Tento projekt je realizován prostřednictvím dceřiné společnosti KKIG Ruzyně od srpna 2016.
V únoru 2024 byl projekt plně v provozu, interní hodnota dosahovala přibližně 509 milionů korun. Zatížen byl významným dluhem (~117 milionů korun). Provozní zisk činil 7,7 milionu korun, avšak vysoké úrokové náklady snižovaly čistou výnosnost.
V září 2025 zůstává nemovitost součástí portfolia, plně obsazena. Interní ocenění vzrostlo na cca 542 milionů korun. Díky schválené změně územního plánu z roku 2022 existuje možnost budoucí rezidenční konverze, což představuje významný strategický potenciál.
Hodnota projektu postupně narůstá, nicméně zůstává zatížen vysokým dluhem a úrokovými náklady.
Projekt Tuchoměřice
Tento projekt je realizován prostřednictvím dceřiné společnosti AIR DEPO od listopadu 2021.
V únoru 2024 byl projekt stále v rané fázi probíhalo získávání povolení. Pozemky byly již odkoupeny, avšak s odloženým závazkem ve výši 192 milionů korun (splatnost 2025). Plánovaná plocha činila přibližně 40 tisíc m². Interní ocenění projektu bylo stanoveno na zhruba 1,97 miliardy korun.
Výstavba byla zahájena ve 2. čtvrtletí 2024 s plánovaným dokončením ve 2. čtvrtletí 2026. Aktuální plocha projektu činí 41 tisíc m², z nichž 80 % je již předpronajato. Financování je zajištěno kombinací bankovních úvěrů a dluhopisového programu. Interní ocenění zůstává na úrovni cca 1,97 miliardy korun.
Jedná se o největší projekt skupiny. Z původní fáze „pozemky + povolovací proces“ v roce 2024 se v roce 2025 posunul do aktivní výstavby s téměř kompletním předpronájmem a zajištěným financováním.
Finanční přehled:
Výsledky jednotlivých společností v rámci skupiny KKIG – 2022 vs. 2024:
Od roku 2024 do roku 2025 vzrostly příjmy z nájmu z 59 na 93,26 milionu korun a čistý nájemní výnos se zvýšil z 41 na 61,5 milionu korun. Hrubá pronajímatelná plocha se mírně snížila z 31,6 tisíce m² na 30 998 m², zatímco průměrná obsazenost vzrostla z 98 % na 99,76 %. Hodnota portfolia se výrazně zvýšila z 1,142 miliardy korun na přibližně 2,2 miliardy korun, a to i díky zahrnutí rozestavěných projektů. Zadlužení zůstalo stabilní na úrovni kolem 1,06 miliardy korun, k němuž se však přidává nové projektové financování prostřednictvím bank a dluhopisů.
Dluhová struktura a zadlužení skupiny:
Na konci 2024 činilo celkové externí zadlužení cca 1,06 miliardy korun. Veškerý dluh je čerpán na úrovni jednotlivých projektových společností formou bankovních úvěrů (klasický real estate model), doplněn jedním menším dlouhodobým úvěrem. U tří hlavních úvěrů: 2,15 % + 3M EURIBOR se celkové úrokové náklady v roce 2024–2025 reálně pohybují kolem 5-6 %. Všechny tři tyto klíčové úvěry mají splatnost k 31. 7. 2027, v tomto roce tedy vzniká riziko refinancování.
Interní hodnota portfolia je stanovena na cca 2,2 mld. korun, při externím dluhu skupiny ve výši 1,06 mld. korun odpovídá LTV portfolia 48 %, což odpovídá běžnému standardu v real estate segmentu: nejedná se ani o extrémně konzervativní, ale ani o vysoce rizikovou hodnotu.
Dluhová zátěž tedy zůstává pod kontrolou. Skrytý potenciál portfolia však spočívá především v rozestavěných projektech (KKIG Park a Tuchoměřice). Po dokončení projektu KKIG Park v roce 2025 by měla hodnota portfolia vzrůst na zhruba 2,7 miliardy korun, zatímco dluh by měl dosahovat 1,4 až 1,6 miliardy korun. Odpovídající LTV by se tak pohyboval mezi 50 a 55 %. Po dokončení projektu Tuchoměřice v roce 2026 se očekává hodnota portfolia okolo 4,6 miliardy korun a dluh ve výši 2,6 až 3,0 miliardy korun. LTV by se tak zvýšil na 55 až 60 %. Pokud se však potvrdí předpokládané nájemní příjmy, měla by skupina i přes výrazný nárůst nominálního dluhu udržet přiměřenou kapitálovou strukturu.
Hlavním rizikem je načasování, protože případné zpoždění či prodražení výstavby může zvýšit zadlužení ještě předtím, než začnou plynout očekávané příjmy. Druhým významným faktorem je refinancování, jelikož většina úvěrů má splatnost k 31. červenci 2027. Skupina proto bude muset do tohoto data prokázat stabilizaci a plné obsazení svých hlavních aktiv. Třetím rizikem je tržní vývoj, růst výnosových požadavků (cap rates) by totiž mohl snížit ocenění portfolia a tím zhoršit ukazatele LTV.
Vývoj celkového externího zadlužení skupiny KKIG v čase:
ESG perspektiva:
Společnost již minule představila kompletní ESG strategii. Začala systematicky měřit emise CO₂, zavádět ekologická opatření a publikovat dobrovolnou ESG zprávu za období 2023–2024. Paralelně usiluje o získání zelených certifikací (např. BREEAM).
Jedná se o velký posun v rovině „brand managementu“. KKIG se snaží působit investičně atraktivněji a prezentovat se jako udržitelný hráč. Typický krok před dalším navyšováním financování, zejména prostřednictvím emisí dluhopisů.
Dluhopisy:
Firma vydala svůj první dluhopisový program, který měl financovat nové developerské projekty, v druhé polovině roku 2021. Program byl na 500 milionů, nakonec ale vyšla pouze jedna emise na 200 milionů, která obsahovala čtyřleté dluhopisy s výnosem 6,1 % V lednu 2024 přišla s novým programem opět na 500 milionů, na který ale žádnou emisi nevydala.
Nyní přichází s novým, v pořadí třetím programem, tentokrát rovnou na 1 miliardu korun. Firma své programy pravidelně zajišťuje. Předmětem zástav jsou tentokrát:
- 100 % akcií mateřské společnosti KKIG Holding.
- 100 % akcií dceřiných společností vlastněných KKIG Holding, s výjimkou těch, které jsou již zastavené ve prospěch bank (projektové úvěry).
KKIG může nabídnout i přímé zástavy vybraných nemovitostí, pokud:
- Nemovitost není zastavená ve prospěch banky.
- Má hodnotu >1 mil. Kč.
- Není plánována k prodeji během 6 měsíců.
- Nejde o infrastrukturu určenou k převodu na obec (např. komunikace, kanalizace).
Pro bondholdery je to lepší než běžná praxe (kde bývají jen zástavy akcií). Nicméně klíčové a nejcennější projekty (Ruzyně, Běchovice, Tuchoměřice) zůstanou v zástavě bank. Přesto se jedná o nadstandardní úroveň ochrany ve srovnání s typickými českými korporátními dluhopisy
Skupina nabízí i dlouhý seznam kovenantů, které jsou nastaveny neobvykle přísně. Zadlužení celé skupiny je omezeno na 70 % loan-to-value podle nezávislých valuací ve stylu RICS, s možností dočasného navýšení až na 75 %, pokud by trh výrazně oslabil. Nové financování je volně možné pouze při hodnotě LTV do 65 %, při vyšší úrovni je nutný souhlas společného zástupce držitelů dluhopisů. Tento mechanismus nutí skupinu udržovat dostatečný kapitálový polštář a brání nadměrnému zadlužení, které je u jiných emisí často běžné.
Další pravidla zakazují na úrovni holdingu čerpání nového dluhu, s výjimkou emisí dluhopisů. Dceřiné společnosti smějí využívat pouze bankovní financování, a to v přísných limitech (maximálně 70 % LTV a 75 % cost-to-complete). Zároveň platí zákaz distribuce zisků – dokud nejsou všechny dluhopisy splaceny, není povoleno vyplácet dividendy ani odvádět hotovost akcionářům.
Kovenanty v kostce:
- LTV limit: max 70 % (soft 75 %), nové financování volné jen do 65 %.
- Prodej aktiv: zákaz asset strippingu, prodej jen v rámci developmentu.
- Převod vlastnictví: change of control put při prodeji podílu mimo rodinu.
- Další dluh: zákaz nového dluhu na holdingu, dceřinky jen banky (≤70 % LTV, ≤75 % cost-to-complete).
- Dividendy: zákaz distribuce zisků do splacení dluhopisů.
- Využití prostředků: jen projekty ČR/SR, max 15 % Německo, limity na vedlejší projekty a spekulativní pozemky.
- Subordinace: ostatní dluh podřízený bondům.
- Negative pledge: žádné nové zástavy mimo banky a balík pro bondy.
- Reporting: každoroční valuace, seznam nájemců, výkazy, compliance s bankovními kovenanty.
- Pojištění: povinnost udržovat pojištění všech významných nemovitostí.
První emise:
Na nový program již vyšla první emise na čtyřleté bondy za 7,15 % ročně, v rámci které firma poptává 225 milionů korun. Investovat lze od 10 tisíc korun, a to přes obchodníka s cennými papíry WOOD & Company Financial Services, která zajišťuje distribuci těchto dluhopisů. Stejně tak je i agentem pro zajištění.
Závěr:
Skupina KKIG prošla za poslední roky výraznou transformací. Od menších rezidenčních projektů se posunula k větším a kapitálově náročnějším developmentům v oblasti komerčních nemovitostí a dnes její portfolio kombinuje stabilní příjmová aktiva, jako jsou Emporium Ruzyně, Běchovice 1 a Eliška Krásnohorská, s velkými projekty ve výstavbě, především KKIG Park a Tuchoměřice. Výnosová část zajišťuje určitou stabilitu, zatímco developerská složka zajišťuje vyšší diverzifikaci, ale nese s sebou i developerské riziko.
Skupina do let 2026–2027 vstupuje s ambiciózními projekty interně oceněné na více než 2 miliardy korun, valuace by ale měly být od nezávislých znalců (jinak je lze brát s opravdu velkou rezervou) a skupina by vzhledem ke své velikosti měla nabídnout i konsolidaci. Z dostupných čísel je její dluhová služba zatím sice zvládnutelná, ale i tak silně závislá na rychlosti obsazování a na vývoji úrokových sazeb. Pokud se podaří realizovat plánované nájemní příjmy a projekty budou dokončeny dle předpokladů, může dojít k výraznému navýšení hodnoty portfolia při zachování LTV pod 60 %. V opačném případě však může celkové zadlužení působit zatěžujícím dojmem a výrazně vzroste tlak na refinancování. Všechny významné úvěry mají splatnost v roce 2027, a pokud zůstanou sazby vysoko nebo dojde k poklesu hodnoty aktiv, refinancování se může skupině zkomplikovat, přičemž dva největší projekty (KKIG Park a Tuchoměřice) budou další dluhy ještě čerpat. Po jejich plném zafinancování a realizaci se zadlužení skupiny zvýší na úroveň 2,5–3,0 mld. korun, stejně tak se ale zvýší i jejich hodnota. Záležet bude hlavně na úspěchu realizace těchto projektů, ale i na skutečném nezávislém ocenění.
Pozitivně hodnotíme přísné kovenanty, které zahrnují i limit zadluženosti, stejně jako nadstandardní úroveň zajištění. Tyto prvky zvyšují důvěryhodnost emise a částečně ospravedlňují nižší rizikovou prémii, přesto je nabízený výnos 7,15 % o něco nižší, než adekvátní pásmo 8-9 %, které by lépe odpovídalo realitě. Spread +333 bazických bodů nad čtyřleté státní dluhopisy nabízí lepší výnos než většina retailových emisí, ale pro velké projekty s bankami na prvním místě by férový rozdíl měl být spíše 400 bazických bodů, tedy právě 8–9 %. Vzhledem k chybějící konsolidaci a nezávislým valuacím by ale mohl být i vyšší.
[/pms-restrict]
