Nemovitostní skupině ČMN se na tomto serveru věnujeme každé léto již čtvrtým rokem. Tento holding, který nakupuje kancelářské budovy v Praze, založili pánové Radek Stacha a Josef Eim v roce 2016. Skupina od té doby rostla hlavně díky veřejným dluhopisovým emisím, které začala emitovat v roce 2018 přes účelové schránky a které tvoří hlavní zdroj jejího dluhového financování.

ČMN je zároveň majetkově propojena s obchodníkem s cennými papíry Colosseum, kterého v roce 2019 majitelé Stacha a Eim koupili od podnikatele Štěpána Pírka. Tato distribuční síť pomáhá dluhopisy skupiny distribuovat. Distribuuje i fond NEMO, jehož podílové listy vlastnila ČMN do loňského roku.

[pms-restrict]

Nový prospekt:

V červnu 2024 přišla ČMN s novým dluhopisovým prospektem na 2 mld. korun. Nový prospekt vydává opět nově založená firma, Českomoravská Projektová VII a.s., která vznikla letos v dubnu. ČMN toto emitování prospektů na nově založené společnosti praktikuje dlouhodobě, naštěstí ale všechny nesou ručení mateřské ČMN. To je ale také jediné zajištění, které tyto dluhopisy ponesou. Emisím ČMN dlouhodobě chybí zástavy nebo nějaké kovenanty. Celkem měla k červnu 2024 ČMN dluhopisové závazky ve výši 6,4 mld. korun splatné v letech 2024-2031.

Přehled všech dluhopisových jistin (za které ČMN ručí) dle splatnosti v jednotlivých letech k červnu 2024:

Portfolio skupiny ČMN:

Z napřímo držených kancelářských nemovitostí zbyla skupině ČMN v portfoliu už jen kancelářská nemovitost na Václavském náměstí, všechny ostatní jsou buď prodané nebo v lichtenštejnských fondech NEMO a CORE. Dluhopisové emitenty ale už může zajímat jen fond CORE, veškeré podílové listy fondu NEMO skupina ČMN v loňském roce odprodala.

Napřímo držená kancelářská nemovitost na Václavském náměstí se nachází v blízkosti vchodu do metra Muzeum. Nemovitost má určitě ohromnou hodnotu z hlediska pozemku, na kterém stojí, samotná lokalita ale nemusí být nejvhodnější pro administrativní využití. Co ale zaujme je „přehazování“ této budovy v rámci ČMN a fondu NEMO. ČMN budovu koupila od majitele PSN Václava Skaly a Václava Malého, aby ji prodala do fondu NEMO, kde byla až do března 2023. V březnu 2023 ji ale fond NEMO prodal nazpět do portfolia ČMN. Připomínáme, že ČMN v té době vlastnila velké množství podílových listů tohoto fondu.

Nemovitosti vlastněné fondem NEMO nás už vzhledem k exitu skupiny ČMN z tohoto fondu v minulém roce nemusí zajímat. Na tomto odprodeji je ale zajímavé, že nebyl v novém prospektu jakkoliv zmíněn a ve výroční zprávě je o něm jen jedna zmínka bez jakéhokoliv komentáře nebo vysvětlení. To vše navzdory tomu, že velikost transakce dosahovala 721 milionů korun.

Pokud jde o fond CORE, tam je ČMN stále držitelem 100 % podílových listů. Fond CORE vlastní tyto nemovitosti:

• CHURCHILL SQUARE – dvě kancelářské budovy na Praze 2
• CITY WEST C1+C2 – dvě kancelářské budovy v pražských Stodůlkách
• BLOX – administrativní budova v pražských Dejvicích
• Crystal – administrativní budova v pražských Vinohradech

Celé výše popsané portfolio mělo na konci roku 2023 obsazenost přesahující 97 % a průměrnou dobou 3,9 let do vypršení nájemních smluv. Nájemné po splatnosti k březnu 2024 činilo méně než 1 % celkových ročních nájemních výnosů, což je na poměry kancelářského sektoru velmi slušná hodnota.

Plány na expanzi:

V novém prospektu popisuje ČMN plány na rozšíření svého nemovitostního portfolia o nové typy nemovitostí. Nově by chtěla kromě kanceláří investovat i do maloobchodních prostor a průmyslových a logistických nemovitostí. Kromě toho se chce podívat i mimo Česko – nově pokukuje po akvizicích v Německu, Rakousku a Velké Británii, kde jí přitahují vyšší výnosy a výhodnější financování. Zahraniční projekty by ale měly do konce roku 2025 tvořit maximálně 25 % hodnoty celkového portfolia ČMN.

To vše může firmě určitě dopomoci k vyšší geografické i sektorové diverzifikaci. Jedná se ale zase o velké množství nových trhů, na které nemusí mít dostatečnou expertízu. Jedná se totiž o expanzi hned do dvou nových nemovitostních sektorů a tří nových zemí. To si vyžádá masivní průzkum trhu, skupina přitom ale zatím ani nespecifikovala konkrétní projekty nebo alespoň města, což znamená, že je plánovaná expanze zatím pouze v nějaké rané fázi.

Celé organizační schéma skupiny ČMN:

Ekonomická situace skupiny ČMN:

Na konci 2023 měla skupina ČMN konsolidovanou bilanční sumu 8,5 mld. korun, financovou především:

• dluhopisy (6,8 mld. korun)
• úvěry (0,5 mld. korun)

Celkové závazky činily dohromady 7,6 mld. korun, kromě bondů a úvěrů tvořeny také drobnými položkami jako závazky z obchodních vztahů nebo odložený daňový závazek. Míra zadlužení činila 88 % a meziročně mírně vzrostla ze 85 % v roce 2022. Skutečná hodnota bilanční sumy se ale bude odchylovat od té účetní, protože např. nereflektuje skutečnou tržní cenu napřímo držených nemovitostí, jelikož ty jsou podle českého účetnictví účtovány v pořizovací ceně. Jak jsme si ale řekli, taková nemovitost je v portfoliu skupiny už pouze jedna, všechny ostatní jsou buď prodané nebo ve fondech. Pro nemovitosti vlastněné skrze podílové listy fondu CORE to ale neplatí, tyto listy jsou v účetnictví každoročně přeceňovány na reálnou hodnotu. Účetní míra zadlužení je jinak v čase relativně stabilní kolem 85 %:

Výsledovka skupiny ČMN za loňský rok sice ukazuje zisk +113 milionů korun a hrubý zisk +19 milionů, do výsledku hospodaření se ale nezapočítává negativní přecenění podílových listů fondu CORE, které loni činilo rovných -200 milionů korun. Do ocenění podílových listů fondu CORE se sice zahrnují příjmy z nájemného, ale i kapitálové zhodnocení. Loni šlo spíše o kapitálové znehodnocení, které zřejmě souviselo se záporným přeceňováním kancelářských nemovitostí ve vlastnictví fondu, mohlo to ale souviset i provozní ztrátou konkrétních nemovitostí.

Naprostá část zisku skupiny byla navíc tvořena mimořádnými zisky z prodeje nemovitosti Zirkon/podílových listů NEMO, což je důvod, proč je provozní zisk v kladných číslech. Samotný zisk z pronájmu napřímo držených nemovitostí je dlouhodobě v červených číslech. Vlastní kapitál firmy je navíc uměle navyšován skrze zisky minulých období ve výši 573 milionů korun. K nim totiž v závazcích existuje odložený daňový závazek, který byl na konci 2023 vykazován ve výši 108 milionů korun. Jde v podstatě o vytvořený zisk, ze kterého ale ještě nebyla odvedena daň.

Podílové listy fondu CORE jsou v konsolidovaném účetnictví ČMN vůbec největší položkou s účetní hodnotou 3,2 mld. korun na konci minulého roku. Do této položky patřily do loňského roku i zmíněné podílové listy fondu NEMO, které skupina odprodala a položka kvůli tomu meziročně klesla o 721 milionů korun. Expozice ČMN do fondu je ale mnohem větší než jen držení podílových listů, jelikož měla skupina ČMN za fondem CORE na konci loňského roku pohledávky za další skoro 3 miliardy korun. Jedná se především o úvěr za firmou ČMN RE Core, která je dcerou fondu a přímým vlastníkem nemovitostních společností vlastnících jednotlivé kancelářské budovy uvnitř fondu. Expozice ČMN do fondu CORE je tedy obrovská. Navíc protože skupina ČMN drží většinu nemovitostí prostřednictvím fondu, projevují se příjmy z pronájmu těchto nemovitostí skrze přeceňování podílových listů, což není ideální pro cash flow skupiny, protože toky peněz z pronájmu k ní neputují přímo.

Skupina má také spousta zastaveného majetku, z toho právě i podílové listy fondu CORE, které jsou zastaveny až do výše 21 milionů eur, tedy cca 530 milionů korun, a to ve prospěch banky z titulu poskytnutého úvěru. Některý další zastavený majetek loni odprodala. Jednalo se hlavně o budovu Zirkon zastavenou z titulu úvěru za Raiffeisenbank. Tento dluh byl již splacen, ale skupina si vzala jiný na rekonstrukci své zbývající budovy na Václavském náměstí, který nově zastavila právě touto budovou, a to až do výše 5,7 milionů eur, tedy cca 145 milionů korun. Spolu s relativně vysokým zadlužením 88 % zde existuje pro dluhopisové investory riziko, že pokud by někdy mělo dojít k defaultu, nedostali by v této situaci velmi pravděpodobně zpátky celou svou pohledávku.

Závěr:

Jedná se o velice významného dluhopisového emitenta, jehož dluhopisy ale příliš nezaujmou. Skupina si v posledních letech dopomáhala k zisku jednorázovými prodeji majetku a loni by i tak skončila ve ztrátě, pokud by do výsledovky vstupovalo i negativní přecenění podílových listů fondu CORE. Firma má také relativně vyšší míru zadlužení a nejcennější aktiva jsou zastavena vůči bankám. Účetnictví společnosti obecně příliš nenadchne a její pozici navíc ohrožují aktuální trendy na trhu nemovitostí, kdy klesá zájem o kanceláře. Na letošní prospekt ještě žádná emise nevyšla, ale výnos 7,00 %, který nabízela loni v létě u pětiletých dluhopisů, by měl být určitě vyšší.

[/pms-restrict]