Přinášíme vám exkluzivní analýzu dluhopisů emitenta Šantovka Finance. Naleznete v ní detailní popis a informace o fungování celé skupiny, konstrukci a kvalitě jejích dluhopisů, pohled na finanční výkazy a naše celkové hodnocení.

Společnost Šantovka Finance je součástí „skupiny“ o třech firmách, z nichž jednou je firma vlastnící a provozující olomoucké nákupní centrum Galerie Šantovka. Skupinu nepřímo vlastní Richard Morávek, majitel dalšího dluhopisového emitenta: developerského holdingu REDSTONE. Tato skupina ale majetkově stojí odděleně.

Skupina firem, která toto olomoucké nákupní centrum provozuje, má své hlavní sídlo v Olomouci. Galerie Šantovka, kterou spravuje stejnojmenná projektová společnost, se nachází v centru města poblíž historického jádra Olomouce, obklopena rezidenčními, komerčními a administrativními budovami. Lokalita je navíc blízko hlavních dopravních uzlů, což zajišťuje snadnou dostupnost pro návštěvníky.

[pms-restrict]

Galerie Šantovka vznikla na místě bývalé továrny Milo, která se tehdy poblíž historického centra města nacházela. Továrna po znárodnění v roce 1948 vyráběla kosmetiku, ale po roce 1989 několikrát změnila majitele a nakonec byla uzavřena. Území se proměnilo v zanedbaný brownfield, který byl ekologicky revitalizován a v roce 2013 se na jeho místě otevřelo právě toto nové nákupní centrum, postavené podle návrhu z pera uznávaného anglického architekt Roberta Bishopa. Ve stejném roce získala i několik prestižních ocenění, např. první místo v kategorii „Best Shopping Centre Development 2013“ nebo druhé místo v soutěži „Nejlepší z Realit 2013“. Budova také získala nejvyšší možnou úroveň certifikace PLATINUM za vysoký standard péče o zákazníky, která zahrnuje stovky otázek zaměřených na všechny aspekty zákaznické zkušenosti, od okolí centra po marketingovou komunikaci:

Komplex nabízí maloobchodním prodejcům k nájmu cca 190 obchodních jednotek, jejich počet se ale mění podle potřeb nájemců. Mezi hlavní z nich patří značky jako Hypermarket Albert, Reserved, H&M, C&A, Parfumerie Douglas, Datart, Lindex a Intersport. V roce 2021 zde po 13 letech v České republice otevřel prodejnu také řetězec Marks&Spencer. Velkou část zábavní sekce zabírá multikino Premiere Cinemas a moderní bowlingové centrum Bowland Bowling Centrum, které hostí i významné sportovní akce. Nabídku doplňují různé gastronomické podniky a Art Studio s galerií.

Ta samá skupina zároveň v blízkosti tohoto obchodního centra plánuje nový komplex budov (s názvem Šantovka District), který rozšíří současné funkce o nové zábavní a rekreační možnosti.

Galerie Šantovka má stabilní a vysokou míru obsazenosti s téměř 97 % pronajatých obchodních ploch. V závěru minulého roku mělo obchodní centrum Galerie Šantovka celkovou obchodní plochu (mimo společné prostory jako chodby a místa na sezení ve food courtu) 48 557 m². Podíl pronajaté plochy uvádíme v následující tabulce:

OC Galerie Šantovka nabízí největší obchodní plochu v Olomouci:

Od otevření před deseti lety se Galerie Šantovka rychle dostala do popředí retailového segmentu v Olomouckém kraji. Počet návštěvníků se navíc po covidových restrikcích rychle zotavil a dosáhl téměř 8,65 milionu návštěvníků v roce 2023 (navzdory obecnému trendu v nákupních centrech v Česku). Zotavení z covidu demonstruje následující graf a dvě tabulky:

Graf průměrné denní návštěvnost ukazuje, že v roce 2023 se návštěvnost stabilizovala a v mnoha měsících dokonce překonala úroveň předcovidového roku 2019. Návštěvnost OC je poměrně konzistentní během celého roku s výrazným nárůstem v prosinci, což odpovídá nákupní sezóně před Vánocemi.

Procentuální nárůst/pokles denní návštěvnosti oproti roku 2019:

Průměrná denní návštěvnost v letech 2021, 2022 a 2023:

Současná vlastnická struktura:

Hlavním akcionářem je společnost PERRARUS HOLDING a.s., která vlastní 51,6 % akcií v mateřské Šantovka Holding, pod kterou spadá přímý vlastník a provozovatel centra (Galerie Šantovka a.s.) i náš dnešní emitent dluhopisů (Šantovka Finance a.s.). Jediným konečným akcionářem firmy PERRARUS HOLDING je zmíněný pan Richard Morávek.

Druhým největším akcionářem firmy Šantovka Holding je společnost GERAL HOLDING a.s., vlastnící 34,9 % akcií. Jediným konečným akcionář této firmy je pan Ivan Gerši. Zbylých 13,5 % v Šantovka Holding drží firma SWIREI GROUP a.s., kde jako koneční vlastníci vystupují Radek a Zuzana Janečkovi.

Probíhající proces oštěpení:

Šantovka Holding aktálně vlastní více dceřiných firem než pouze dvě jmenované. V průběhu nabízení nové dluhopisové emise (popsané níže) dojde v rámci organizace k určitým změnám. Mateřská firma Šantoka Holding projde rozdělením odštěpením některých svých vybraných dceřiných společností na nástupnickou společnost Šantovka Investment. Zároveň dojde ke změně majitele, kdy současní akcionáři Šantovka Holding převedou po dokončení odštěpení 100 % akcií v této firmě do vlastnictví investičního fondu Max Realitní Fond SICAV, což ovlivní kontrolu nad společností: po uskutečnění převodu 100 % akcií bude skutečným majitelem pan Ivan Gerši (na základě nepřímého většinového podílu) a pan Michal Kusák (na základě zastupování právnické osoby).

Důvodem odštěpení je snaha ekonomicky rozdělit činnost Šantovka Holding na dvě části:

1. Projekty rozvojové: tyto budou odštěpeny do nové společnosti
2. Projekt Galerie Šantovka: již plně fungující projekt, který bude pokračovat beze změny

Odštěpované společnosti a majetek:

Podle účetní závěrky z prosince 2023 představovaly odštěpované společnosti přibližně 20 % dlouhodobého finančního majetku Šantovka Holding a měly přibližně 20% podíl na výsledku hospodaření. Do nástupnické společnosti Šantovka Investment budou převedeny:

• 100 % akcií společnosti Šantovka Tower a.s.
• 100 % podíl ve společnosti Šantovka District s.r.o.
• 100 % podíl ve společnosti GŠ Property Management s.r.o.
• 100 % podíl ve společnosti Tržnice HOPA, spol. s r.o.
• 40 % podíl ve společnosti Malleen App s.r.o.
• 100 % podíl ve společnosti Výstavba v Zátiší s.r.o.
• 100 % podíl ve společnosti Šantovka Hotel, s.r.o.
• ostatní hotovost, krátkodobý finanční majetek a pohledávky

Po rozdělení bude hlavním majetkem Šantovka Holding:

• 100 % podíl v projektové společnosti Galerie Šantovka
• 100 % podíl v emitentovi

Cíle transakce:

• přehlednější vlastnická struktura
• jasné oddělení rozvojových projektů od fungujícího projektu Galerie Šantovka
• omezení rizik: minimalizace dopadů obchodních rizik z připravovaných a rozvojových projektů na emisi dluhopisů

Názorné schéma odštěpení:

1) výchozí stav

2) po odštěpení:

3) po převodu akcií v Šantovka Holding do vlastnictví Max Realitní Fond SICAV:

[/pms-restrict]

Dluhopisy:

Emitentem nového prospektu, který vyšel v květnu 2024, je firma Šantovka Finance. Prospekt je na jedinou emisi 750 milionů korun, přičemž firma má možnost ji v případě potřeby a velkého zájmu navýšit o dalších 500 milionů až na 1,25 mld korun. Dluhopisy jsou čtyřleté a firma vám za ně dá 8 % ročně. Prodej dluhopisů již běží, přičemž prodávat se budou až do 4. června, a to přes J&T Banku. Ta si za zprostředkování vezme 0,15 % z objemu nabývaných bondů (minimálně 2 tisíce korun). Cenné papíry jsou vydávány v ceně 10 tisíc korun a minimální částka investice není stanovena, takže jsou dluhopisy dostupné i pro ty nejdrobnější střadatele.

Bankovní skupina J&T bondy nejen prodává, ale stojí také za jejich designem (aranžérem byla investiční banka J&T IB and Capital Markets). Peníze z emise mají jít na splacení úvěru od J&T Banky (popsaného v ekonomice) nebo na zpětný odkup akcií. Kdo primární úpis nestihne, může dluhopisy eventuálně koupit i později na pražské burze, kam budou za poplatek z kapsy firmy přijaty.

Dluhopisy jsou zaručeny ručením mateřské společnosti Šantovka Holding, a to až do výše 2,5 mld. korun. Ručení se vztahuje na nesplacenou nominální hodnotu dluhopisů, na přirostlé a nevyplacené úroky a mimořádné výnosy z dluhopisů (pokud na ně dle emisních podmínek vznikne nárok) i na úroky z prodlení nebo jakékoliv jiné sankce vyplývající z nesplacení dluhopisů řádně a včas. Agent pro zajištění je J&T BANKA.

[pms-restrict]

Druhou formou zajištění dluhů jsou zástavy, které zahrnují tento majetek:

• 100 % podíl v emitentovi
• 100 % podíl v ručiteli (zajištění poskytují jednotliví akcionáři ručitele)
• pohledávky ze smlouvy o vedení vázaného účtu emitenta u J&T Banky

A stejně jako u REDSTONE je i zde přítomna spousta kovenantů:

1. Zákaz zajištění

Emitent se zavazuje, že on, ručitel ani žádný člen skupiny nezřídí další zajištění svého dluhu, které by omezilo jejich práva k majetku nebo příjmům, dokud nebudou všechny dluhy z dluhopisů splaceny. Výjimkou je, pokud je toto další zajištění druhé v pořadí za dluhy z dluhopisů nebo bylo schváleno kvalifikovanou většinou.

2. Ukazatel DSCR

Emitent se zavazuje na úrovni celé skupiny (po očištění jakýchkoliv vnitroskupinových vazeb) udržovat ukazatel DSCR vyšší než 1,25, dokud nebudou všechny dluhy z dluhopisů splaceny. Ukazatel je definovaný jako:

= upravená EBITDA / dluhová služba

kde „upravená EBITDA“ znamená tento výpočet z finančních výkazů (=roční individuální účetní závěrky emitenta, projektové společnosti Galerie Šantovka a ručitele Šantovka Holding:

a „dluhová služba“ zde znamená jakékoliv platby jistiny a úroků prováděné ve vztahu k úvěrům, dluhopisům (včetně nové emise) a jiným finančním závazkům během kalendářního roku.

Pokud se ukazatel poruší, musí to emitent neprodleně oznámit administrátorovi, agentovi pro zajištění a vlastníkům dluhopisů. Testování ukazatele bude probíhat jednou ročně k 31. prosinci.

1. Náprava ukazatele DSCR

Pokud emitent zjistí, že ukazatel DSCR je porušen, má 30 dnů na nápravu. To znamená, že uloží potřebnou částku na vázaný účet, aby zajistil, že ukazatel bude opět vyšší než 1,25. Emitent musí prokázat, že tuto nápravu provedl, a to nejpozději do 30 dnů od oznámení porušení.

2. Ukazatel LTV

Emitent se zavazuje na úrovni celé skupiny udržovat ukazatel LTV nižší než 75 %, dokud nebudou všechny dluhy z dluhopisů splaceny. Pokud se ukazatel poruší, musí to emitent neprodleně oznámit administrátorovi, agentovi pro zajištění a vlastníkům dluhopisů. Testování ukazatele bude probíhat jednou ročně k 31. prosinci. Ukazatel LTV je definovaný jako:

= poměr dluhu / hodnoty, kde:

„Hodnota“ znamená celkovou tržní hodnotu Galerie Šantovka stanovenou v nejnovějším znaleckém ocenění (které však není starší než 4 měsíce) + kladný zůstatek na vázaném účtu.

„Dluh“ je pak definován jako zadluženost vyjma vnitroskupinové zadluženosti.

Pokud by došlo k negativní změně v hodnotě aktiv bez odpovídajícího snížení objemu závazků, nebude to považováno za porušení podmínek úvěrové smlouvy, pokud společnost splatí část úvěru do 3 měsíců tak, aby hodnota LTV byla nižší než 0,7.

3. Náprava ukazatele LTV

Pokud emitent zjistí, že ukazatel LTV je porušen, má 30 dnů na nápravu. To může zahrnovat splacení části dluhu, nahrazení dluhu zápůjčkou či úvěrem nebo poskytnutí peněžních prostředků na vázaný účet. Emitent musí prokázat, že nápravu provedl, a to nejpozději do 30 dnů od oznámení porušení.

4. Zadluženost

Emitent se zavazuje, že do úplného splacení všech dluhů z dluhopisů nedojde ke zvýšení zadluženosti ani ke vzniku nové zadluženosti jakéhokoli člena skupiny, s výjimkou specifikovaných případů, jako je zadluženost vzniklá ze zákona nebo refinancování dluhů.

5. Omezení poskytování úvěrů a zápůjček

Emitent se zavazuje, že žádný člen skupiny neposkytne úvěr nebo zápůjčku jiné osobě, s výjimkou úvěru nebo zápůjčky jinému členu skupiny nebo sponzorovi za specifických podmínek, pokud to neohrozí finanční ukazatele.

6. Transakce s propojenými osobami

Emitent se zavazuje, že do úplného splacení všech dluhů z dluhopisů neuzavře smlouvu ani neprovede transakci s propojenými osobami jinak než za běžných obchodních podmínek.

7. Dispozice s majetkem

Emitent se zavazuje, že neprodá, nepronajme ani jinak nepřevede majetek v hodnotě přesahující 75 milionů korun, pokud by to ohrozilo provoz Galerie Šantovka. Výjimkou jsou transakce, jejichž výtěžek bude použit na splacení dluhopisů nebo investice do běžného provozu Galerie Šantovka.

8. Omezení plateb spojených s Galerií Šantovka

Emitent se zavazuje, že do úplného splacení všech dluhů z dluhopisů neposkytne žádný člen skupiny peníze za služby spojené s Galerií Šantovka ve prospěch ovládajících osob nebo jejich dceřiných společností, kromě běžných provozních nákladů nepřesahujících 20 milionů korun ročně.

9. Omezení výplat

Emitent se zavazuje a zajistí, že on, ručitel ani žádný jiný člen skupiny nebudou do úplného splacení dluhopisů:

1. provádět žádné platby na úhradu podřízených dluhů (včetně úroků) ve prospěch jakékoliv osoby nebo ovládajících osob,
2. navrhovat ani vyplácet dividendy, podíly na zisku, podíly na základním nebo jiném vlastním kapitálu, ani žádné jiné obdobné platby (např. zálohy na dividendy nebo úroky z nevyplacených dividend) ve prospěch jakékoliv osoby, včetně ovládajících osob,
3. provádět žádné jiné platby ve prospěch ovládajících osob, jejich dceřiných společností nebo jiných spřízněných osob.

10. Refinancování seniorního úvěru bez splacení dluhů z dluhopisů

Pokud dojde k refinancování Seniorního úvěru a nebudou splaceny všechny dluhy z dluhopisů a ukazatel LTV nebude pod stanovenými limity (75 % první rok, 70 % druhý rok, 65 % po druhém roce), musí emitent uložit částku odpovídající celkové nesplacené hodnotě emise a nevyplaceným úrokům na vázaný účet. Tyto peníze tam zůstanou, dokud nebudou splaceny všechny dluhy z dluhopisů.

11. Povinnost zřídit zajištění

Emitent se zavazuje, že nejpozději k datu emise vznikne zástavní právo k pohledávkám z vázaného účtu, podílu v emitentovi a akciím v ručiteli jako zástavní právo první v pořadí podle příslušných smluv.

12. Podřízenost úvěrů

Emitent zajistí, že všechny externí úvěry a zápůjčky získané členy skupiny (s výjimkou Seniorního úvěru) budou podřízeny dluhům z dluhopisů. Akcionářské úvěry mohou být získávány pouze skrze ručitele, což umožňuje další poskytování peněz v rámci skupiny.

13. Vázaný účet

Emitent se zavazuje, že na vázaném účtu bude vždy částka odpovídající alespoň celkové nesplacené jmenovité hodnotě emise × úroková sazba 8 % × koeficient 1. Emitent může tuto částku použít na výplatu úroků, pokud ji vrátí zpět do 30 pracovních dnů. Před vznikem zajištění bude na vázaném účtu uložena částka odpovídající celému výtěžku emise.

14. Podíl na dceřiných společnostech

Emitent zajistí, že ručitel bude vlastnit 100 % podíl na základním kapitálu nebo hlasovacích právech ve svých dceřiných společnostech a bude mít právo jmenovat více než polovinu členů statutárního nebo kontrolního orgánu těchto společností, pokud to není povolená dispozice s majetkem.

15. Kotace dluhopisů

Emitent zajistí, že dluhopisy budou přijaty k obchodování na regulovaném trhu BCPP nebo jiném náhradním trhu nejpozději k datu emise.

16. Omezení přeměn

Emitent zajistí, že on, ručitel ani jiný člen skupiny neuskuteční fúzi, sloučení, rozdělení, převod jmění nebo jinou přeměnu, dokud nebudou splaceny dluhopisy, ledaže to schválí schůze, přeměna bude mezi členy skupiny (kromě emitenta) a nezpůsobí porušení podmínek.

17. Informační povinnosti

Emitent je povinen poskytovat administrátorovi a agentovi pro zajištění a oznámit vlastníkům dluhopisů následující informace:

1. o jakémkoli porušení podmínek do 10 pracovních dnů od zjištění,
2. roční a pololetní účetní závěrky emitenta, projektové společnosti a ručitele,
3. výpočet ukazatelů DSCR a LTV do 4 měsíců po testování,
4. veškeré informace zveřejňované dle emisních podmínek nebo právních předpisů,
5. informace o významných změnách týkajících se projektové společnosti a povolených přeměnách.

[/pms-restrict]

Ekonomika:

Všechny tři společnosti audituje společnost Deloitte.

Galerie Šantovka

Tato projektová společnost vlastnící a provozující Galerii Šantovka vznikla v prosinci 2018. Podle finančních výkazů za rok 2023 měla budova a pozemek na kterém stojí souhrnnou účetní hodnotu cca 4,8 mld. korun a celá společnost měla bilanční sumu 5,375 mld. korun. 94 milionů korun byla účetní hodnota dlouhodobého hmotného movitého majetku. Oběžná aktiva ve výši 466 milionů korun činily:

• dlouhodobé pohledávky (85 milionů)
• krátkodobé pohledávky (93 milionů)
• peníze (317 milionů)

[pms-restrict]

Výše dluhů této firmy činila k 31.12.2023 celkem 3,473 mld. korun. Míra zadlužení dosahovala 64 % na celkových aktivech, z toho 95 % dluhů tvořily dlouhodobé závazky:

• bankovní úvěry (2,5 mld. korun)
• odložený daňový závazek (732 milionů)
• dlouhodobé přijaté zálohy (44 milionů)

Tyto zálohy byly přijaty na základě podmínek nájemních smluv. Položka „bankovní úvěry“ potom znamená úvěr od Raiffeisenbank s konečnou splatností v prosinci 2026 s nesplacenou částí dluhu ve výši 105 milionů euro k 31.12.2023 (tedy cca 2,5 mld. korun v účetnictví). Tento dluh je zajištěný zástavním právem k nemovitostem, včetně Galerie Šantovka.

S touto bankou má Galerie Šantovka zároveň smlouvy o úrokových swapech a cross-currency swapech, které s Raiffeisenbank uzavřela v roce 2014 a v lednu 2020 je nahradila je novými. Tyto swapy slouží k zajištění úrokového a měnového rizika společnosti. Úrokové swapy fungují tak, že se společnost a banka dohodnou na výměně úrokových plateb, například jedna strana mohla platit fixní úrok a druhá variabilní úrok. Tímto způsobem mohla společnost stabilizovat své úrokové výdaje navzdory kolísání trhu.

Galerie Šantovka měla u Raiffeisenbank dluh, kde platila úrok který mohl být např. zčásti fixní a zčásti variabilní, např. PRIBOR. Tato zápůjčka nebo úvěr mohl být například na 10 milionů korun a protože se chtěla Galerie Šantovka pojistit proti nepředvídatelnému kolísání referenční variabilní sazby PRIBOR, uzavřela smlouvu právě s Raiffeisenbank o úrokovém swapu. Ten funguje tak, že Galerie Šantovka platí fixní úrok bance Raiffeisenbank ve výši např. 5 % (dohodnuté na základě sazby PRIBOR v době uzavření smlouvy, která v té době mohla být třeba na 3 procentech), a Raiffeisenbank platí této firmě 2 % + aktuální sazbu PRIBOR. Tím, že mu banka vyplácí tuto úrokovou sazbu, může z této platby splácet úroky toho původního dluhu, který má za Raiffeisenbank. A Galerie Šantovka se může starat jen o to, aby měla na to platit Raiffeisenbance těch fixních 5 % ročně. Tím si nemusí dělat vrásky, že by PRIBOR nějak skákala, protože si touto „fintou“ zařídila placení fixního úroku.

Tato finta ovšem není zadarmo, společnost za toto pojištění proti riziku platí Raiffeisenbance nějaké poplatky. A to je zase motivace pro banku, proč do úrokového swapu jít, protože se takovou smlouvou zároveň vystavuje riziku, že na ní bude buď prodělávat (pokud bude PRIBOR vyšší než 3 %) nebo vydělávat (pokud bude PRIBOR nižší). O zvýšené riziko ale v byznysu nikdo moc nestojí, a tak si za to banka nechává zaplatit. Mimo to může být v mnoha případech motivací i snaha o nějaké budování vztahu s klientem.

Právě tento úrokový swap se Galerii Šantovce hodí, protože ze zmíněného obřího dluhu s nesplacenou částí za 105 milionů euro úročeného pohyblivou sazbou 3M EURIBOR + 1,70 % marže je cca polovinu tohoto dluhu zajištěna úrokovým swapem se sjednanou fixní sazbou 1,71 %.

Parametry úvěru:

Vlastní kapitál ve výši 1,821 mld. korun tvořily z 4 % přeceňovací rozdíly a z 80 % ostatní kapitálové fondy, což jsou různé vklady od vlastníků, které nejsou přímo součástí základního kapitálu, nebo prostředky získané z darů či dotací.

To jsou fondy tvořené z vkladů akcionářů nebo z jiných zdrojů, které nejsou součástí základního kapitálu nebo rezervních fondů. Můžou zahrnovat třeba ostatní kapitálové fondy, což jsou různé vklady od vlastníků, které nejsou přímo součástí základního kapitálu, nebo prostředky získané z darů či dotací.

VH běžného období činil v rozvaze na konci loňského roku +8 milionů korun a nerozdělený zisk z minulého období +280 milionů korun. Na konci roku 2022 činil nerozdělený zisk +197 milionů a zisk běžného období +179 milionů. 96 milionů ze zisku vydělaného v roce 2022 tak firma vyplatila na dividendách matce a jen 82 % si nechala jako nerozdělený zisk.

V loňském roce utržila 496 milionů korun (=nájemné) a o rok předtím 470 milionů korun. Odpisy majetku činily v obou letech kolem 110 milionů korun. Provozní zisk se tak meziročně nijak závratně nelišil, v roce 2023 dosáhl výše +233 milionů korun a oproti roku 2022 narostl o +30 milionů. Na úrokových nákladech (bankovní úvěr + úroky z kaucí) musela loni zaplatit 130 milionů korun, což je docela zásadní navýšení oproti roku 2022, kdy při podobné výši provozního zisku platila na úrocích jen 55 milionů. To je také hlavní důvod, proč byl v roce 2022 hrubý zisk +233 milionů korun a loni jen +94 milionů.

Emitent: Šantovka Finance

Emitent dluhopisů Šantovka Finance je dceřinou společností Šantovka Holding od dubna 2024. Funguje čistě jako finanční SPV na raising kapitálu, který bude půjčovat dál do skupiny, mimo jiné na výstavbě a financování projektů skupiny Šantovka. Z důvodu plánované emise cenných papírů na regulovaném veřejném trhu používá účetní jednotka mezinárodní účetní standardy.

Zde se ale nekoná nic divokého, jedná se o naprosto prázdnou společnost, která nemá nic než základní kapitál.

Ručitel: Šantovka Holding

Tato společnost vznikla v března 2019. Funguje jako holdingová společnost ve vztahu k emitentovi a projektové společnosti Galerie Šantovka.

Na konci minulého roku měla bilanční sumu 2,86 mld. korun, z toho 2,49 mld. byly právě podíly v dcerách (většina přejde probíhajícím odštěpením pod jinou společnost). Zbytek majetku ve výši 349 milionů korun byla oběžná aktiva, přesněji pohledávky a peníze. 319 milionů byly dlouhodobé pohledávky za dcerami.

Firma měla vysoký podíl vlastního kapitálu, který tvořil asi 91 % bilanční sumy a tvořily jej především ostatní kapitálové fondy. Závazky ve výši 245 milionů korun představoval téměř výlučně bankovní úvěr od J&T Banky, na kterém na konci loňského roku zbývalo nesplacených 244 milionů korun (v přepočtu, úvěr je poskytován v eurech). Úvěr je úročený sazbou 3M EURIBOR+ fixní marží 8,25 % a je splatný v srpnu 2025. Tento dluh je zajištěn různými způsoby, včetně bianko směnky, směnečné dohody, ručitelského prohlášení, zástavního práva k pohledávkám z bankovních účtů, zástavní smlouvy k akciím a smlouvy o podřízenosti.

Velkou položkou vlastního kapitálu byly také rozdíly z přeměn obchodních korporací, které souvisí jednak s odštěpením části jmění společnosti Galerie Šantovka právě na firmu Šantovka Holding a zároveň na ni jako na nástupnickou firmu přešlo jmění zanikající společnosti SMC Plus v rámci prováděné fúze.

Pokud jde o výsledovku, firma negeneruje žádné tržby a má jako holdingová společnost nulové provozní výsledky. Protože půjčuje peníze dál do skupiny, inkasuje peníze z úroků, ze kterých loni obdržela 23 milionů korun. Protože má ale sama dluhy, musela ve stejném roce zaplatit na úrocích skoro 28 milionů. Loni ale skončila v hrubém zisku +86 milionů korun díky mimořádnému výnosu z dividend (ve výši 97 milionů od Galerie Šantovka).

[/pms-restrict]

Závěr:

Tato analýza je v podstatě analýza úspěšné skupiny REDSTONE (se kterou jsme se na tomto webu setkali již mnohokrát), resp. v tomto případě její oddělené části, kterou představuje OC Galerie Šantovka v Olomouci. Toto 11 let staré obchodní centrum má celkovou pronajímatelnou plochu 48 tisíc m², což z něj dělá největší komerční nemovitost v tomto krajském městě.

[pms-restrict]

Galerie Šantovka má navíc mezi 190-200 nájemními jednotkami, což pomáhá rozložit riziko platební schopnost nájemců. Budova má 97% obsazenost, přičemž stabilitu příjmů z pronájmu neohrozila ani covidová pandemie. Přesto má Olomouc ze všech 14 krajských měst v Česku relativně vysoký podíl obchodních ploch na jednoho obyvatele, přesněji třetí nejvyšší po Teplicích a Liberci. Ani Praha nebo Brno nemají takový podíl obchodních ploch na jednoho člověka. Trh je tak v tomto městě relativně více saturovaný.

Účetnictví všech třech firem je čitelné a jejich analýza se obešla bez nějakých zvednutých obočí. Skupina má relativně zdravou ekonomiku, která se navíc musí (díky silným kovenantům v emisních podmínkách) držet v určitých mantilelech. Omezení se vztahuje kromě ukazatele LTV (který limituje celkové zadlužení) na i ukazatel DSCR, který říká, jak dobře firma zvládá obsluhovat svou dluhovou službu. Tento ukazatel nebývá na rozdíl od ukazatele LTV do kovenantů běžně zařazován, přitom jde o velice důležitý finanční ukazatel. Činnost skupiny je limitována i mnoha dalšími kovenanty a emise dává věřitelům do zástavy také obchodní podíly a pohledávky z vázaného účtu.

Faktem ovšem zůstává, že riziko u celé této vydávající entity (tím, že od zbytku developerské skupiny REDSTONE stojí odděleně) je koncentrované pouze v jednom jediném obchodním centru. Obchodní centra navíc nevyšla z pandemie tak dobře, jako například retail parky, ale zase ne tak katastroficky, jako např. kanceláře. Rozdíl mezi retail parky a obchodními centry je vidět na vývoji prime nájemného za posledních šest let. Obchodní centra zažila v období covidové pandemie výrazný propad, zatímco retail parky vykazovaly stabilnější vývoj a v posledním roce dokonce rostly, zatímco obchodní centra stagnovaly. Likvidita prémiových obchodních center v regionu střední a východní Evropy je navíc dlouhodobě ovlivněna nižší expanzní aktivitou mezinárodních hráčů. Výnos prime (prvotřídních) nákupních center v regionu střední a východní Evropy (jako % z tržní ceny) navíc v čase klesá.

Tyto ne úplně nejpříznivější trendy obecného charakteru ale převažuje individuální kvalita této developerské skupiny i nových dluhopisů. Skupina Redstone navíc naproti tomuto obchodnímu centru plánuje příští rok zahájit stavbu poslední části projektu nové městské čtvrti Šantovka. Třímiliardová investice zahrnuje stavbu několika budov s obchody, gastronomickými provozovnami, divadelním i koncertním sálem, čtyřhvězdičkový hotel, rezidentní část i výškovou budovu Šantovka Tower. To samozřejmě zprostředkovaně prospěje ekonomicky i samotnému obchodnímu centru.

[/pms-restrict]