Trigema je česká investiční společnost s kořeny v roce 1994, kdy ji s několika partnery založil její dnes jediný akcionář, devětapadesátiletý podnikatel Marcel Soural. Původně ji zakládal jako stavební společnost, která se časem rozrostla i o development a v následujících letech i o další činnosti, např. investice do start-upů.

Developmentem je skupina známá především. Ve spolupráci s vlastní stavební firmou se developerská odnož skupiny věnuje především výstavbě bytových domů v Praze. Onou stavební společností je Trigema Building, která v Česku patří mezi přední stavební firmy.

Rezidenční development byl hlavním zaměřením Trigemy i v loňském roce, ve kterém prodala 223 bytů v Praze a Plzni. Protože ale jako jeden z prvních developerů reaguje na trend rostoucí poptávky po nájmech ve větších městech (hlavně z důvodu nedostupnosti vlastního bydlení), začíná si některé projekty ponechávat do vlastního portfolia právě k institucionálnímu pronájmu, jako třeba architektonicky unikátní budovu Fragment v pražském Karlíně, kterou v loňském roce po šesti a půl letech dokončila. Dům pojme 240 lidí a loni zabodoval ve všech architektonických soutěžích.

[pms-restrict]

Po Fragmentu mají následovat i další projekty, v rámci kterých bude alespoň část bytů převáděná do dlouhodobého majetku, který zůstane ve skupině k pronájmu. Tento „fond“ by měl do roku 2030 čítat zhruba 1000 nájemních bytů s celkovou investicí kolem třinácti miliard korun. Týká se zejména bytů v projektech LIHOVAR na pražském Smíchově, Invalidovně v Karlíně a Top Tower na Nových Butovicích. Tyto projekty řadí Trigema do skupiny „AAA“ projektů, tedy mezi ty nejvýznamnější. Část bytů k pronájmu by měl nabídnout i další z připravovaných projektů s názvem Paprsek, který bude stát ve Stodůlkách a pustí na trh 290 bytů.

Právě na nové rezidenční čtvrti LIHOVAR na Smíchově skupina aktuálně pracuje. Jedná se o projekt revitalizace původního brownfieldu, který byl v roce 2021 zdemolován a na kterém skupina letos zkolaudovala první etapu, která na trh dostane 246 nových bytů. Je to právě Smíchov, kde momentálně vzniká nebo má vznikat celá řada developerských projektů doprovázená rozvojem infrastruktury. Největší z nich je jednoznačně nová čtvrť od SEKYRA Group, která bude s plochou 20 hektarů největším jednorázovým projektem v historii Česka.

Poslední dva projekty, Invalidovna a Top Tower, mají do Česka přinést fenomén co-livingu, což je koncept vypůjčený ze Západu, kde jednotlivci nebo skupiny sdílí společné prostory a vybavení, přičemž mají vlastní soukromé pokoje. Tento model často přitahuje lidi, kteří hledají cenově dostupnější a mezi obyvateli zároveň podněcuje sociální interakce.

Jak už jsme naťukli v úvodu, Trigema jenom nestaví vlastní nebo cizí projekty, ale má i další investiční aktivity. V rámci venture kapitálu provozuje webovou službu FlatZone. Jde o technologický startup, který prostřednictví analýzy dat mapuje celý tuzemský trh nemovitostmi. Na jednom místě sdružuje nabídky novostaveb z různých realitních portálů a uživatelům zároveň poskytuje analytické informace o nemovitostním trhu v Praze, odhad ceny nemovitostí, tržní novinky, a tak dále. Další podobnou službou je Dataligence, která údajně umí spočítat skutečnou hodnotu nemovitosti a zájemcům o byt nebo dům ušetřit za znalce. Loni přes tento valuátor prošlo 200 tisíc valuací. Obě databáze využívá k analýzám rezidenčního trhu sama Trigema.

Od roku 2007 působí skupina také v oblasti turistiky a cestovního ruchu, provozuje několik nemovitostí s volnočasovými a ubytovacími kapacitami. Investovala také do vědeckotechnického centra.

Loni a letos dokončené projekty: Fragment (vlevo) a první etapa Lihovaru:

Marcel Soural (nar. 1965) pracoval po absolvování Stavební fakulty ČVUT v několika stavebních firmách, aby následně ve svých 29 letech založil s dalšími dvěma společníky stavební společnost Trigema. Z té se později stala dnešní investiční skupina, ve které je jediným akcionářem a ředitelem. Skupina se po organizační stránce dělí na:

• developerské projekty (pod Trigema Real Estate)
• stavební firmu (Trigema Building)
• projekty volného času (Trigema Leisure)
• servisové společnosti (Trigema Service)
• rizikový kapitál (Trigema Startup)

Dluhopisy:

V rámci celé developerské skupiny raisuje prostředky přes dluhopisy pouze firma Trigema Real Estate Finance. Ta se na trhu poprvé ukázala v roce 2017 a od té doby vydala pět větších dluhopisových emisí (každá ve stovkách milionů), z toho dvě už splatila. Naposledy v závěru loňského roku, kdy splatila pětiletou dluhopisovou emisi z roku 2018. Jednalo se o dluhopisy s fixním výnosem 5,10 % p.a. v celkovém objemu 500 milionů korun, které financovaly její developerskou činnost. Za dluhopisy, které byly obchodovatelné na burze, stála UniCredit Bank.

V letech 2021-2023 vydala Trigema další tři emise, dohromady za 1150 milionů korun, z toho 700 milionů je splatných napřesrok v lednu, tedy za pár měsíců. Pátá historická emise je splatná v roce 2028. Všechny tři emise se obchodují na pražské burze. Ty dvě splatné za pár měsíců se obchodují za cenu kolem 100 % jmenovité hodnoty, další splatná v roce 2028 se zhodnotila na 106 %.

Emise před splatností:

Nyní posílá Souralova skupina na trh další dluhopisy. Zkraje září přišla se zelenou emisí, díky které chce od investorů vybrat půl miliardy korun a když bude o bondy zájem a firmě to bude málo, tak i miliardu. Za peníze nabízí investorům pětileté dluhopisy za 7,35 % ročně.

Nabízet se budou skrze banky ČSOB a Komerční banku do září příštího roku a investor je pořídí za 10 tisíc korun. Náklady na prodej by neměly přesáhnout 3,65 % celkového objemu. Úrokové výnosy budou vypláceny pololetně, vždy k 17. dubnu a k 17. říjnu každého roku se začátkem 17. dubna 2025.

I tyto bondy se budou (po vzoru předchozích emisí) obchodovat na pražské burze. Emitent je má zároveň možnost předčasně splatit, a to buď k 17. říjnu 2028 (pouze k tomuto dni), nebo počínaje 17. dubnem 2029 dál. V prvním případě (splacení v říjnu 2028) má povinnost vyplatit i mimořádný výnos ve výši 1 % jejich jmenovité hodnoty.

Parametry nové emise:

Zajištění a kovenanty:

Dluhopisy vydává účelová společnost Trigema Real Estate Finance bez vlastního podnikání, za bondy se proto zaručila mateřská společnost Trigema Real Estate, a to do výše 2 miliardy korun. Na konsolidované úrovni se dále skupina zavazuje k tomu, že:

• omezí možnosti zajištění nových dluhů
• zadluženost (=kons. závazky/aktiva) nestoupne nad 80 %
• transakce uvnitř skupiny se uskuteční za tržních podmínek
• omezení výplaty na zisku a dalších VK, pokud by zadluženost přesahovala 70 %
• omezení zcizení majetku
• vlastní kapitál neklesne pod 1 mld. Kč
• omezí přeměny (zákaz fúzí, sloučení apod.)
• poskytne nadstandardní informace (kontrola plnění kovenantů atd.)

Využití výtěžku z emise:

Bondy jsou vydávány jako zelené, tedy určené na environmentálně prospěšné projekty. Výtěžek má v tomto případě financovat výstavbu udržitelných budov, konkrétně aktuálně zahajované další etapy projektu Lihovar na pražském Smíchově. Emise těchto green bondů byla připravována v souladu se standardem Green Bond Principles, což bylo ověřeno a schváleno společností Green0meter, která k dluhopisům vydala stanovisko.

Ekonomika:

V hlavním městě patří Trigema mezi developery k těm největším hráčům. Následující tabulka ukazuje šestnáctku velkých developerů, kteří v Praze pokrývají 55 % trhu rezidenčního bydlení. Mezi opravdu vysokou konkurencí měla Trigema v loňském roce na trhu s prodanými byty podíl necelých 5 % a o 2,5 p.b. si polepšila oproti rokům minulým. I když číslo hodně závisí na tom, kolik projektů stihne kdo v daném roce dokončit, zrovna u Trigemy by to bývalo ještě více, kdyby se rozhodla neponechat si Fragmet jako projekt nájemního bydlení. Největší podíl měla Central Group s 12 procenty.

Trigema stabilně roste ve stále významnější skupinu. Za poslední čtyři roky více než zdvojnásobila svou bilanční sumu a 1,8x násobila svůj vlastní kapitál.  Zde je přehled konsolidovaných finančních ukazatelů holdingu od roku 2019:

Aktiva:

Na konsolidované úrovni měla Trigema na konci 2023 bilanční sumu v účetní hodnotě 7,320 mld. korun. Dlouhodobý majetek tvořil přibližně polovinu bilanční sumy a skládal se hlavně z nemovitostních projektů, které si skupina drží pro vlastní portfolio. Oběžná aktiva se skládala hlavně ze zásob, tedy z nedokončených/neprodaných budov určených k prodeji.

Nejvíce majetku se nepřekvapivě koncentruje v subholdingu Trigema Real Estate, který vlastní nemovitostní projekty. Tento subholding měl na konci minulého roku konsolidovaná aktiva 5,679 mld. korun, soustředilo se do něj tedy asi 78 % majetku celé skupiny Trigema.

Pasiva:

Vlastní kapitál ve výši 1,864 mld. korun tvořil základní kapitál (600 mil.), kons. zisk minulých let (1,034 mld.) a kons. zisk běžného období (228 mil.). Závazky v celkové výši 5,305 mld. korun tvořily hlavně dlouhodobé závazky v hodnotě 4,077 mld. korun. Ty se skládaly především z bankovních úvěrů (60 %) a vydaných dluhopisů (30 %).

Výsledovka:

Tržby skupiny dosáhly v loňském roce 1,571 mld. korun. Byly tvořeny hlavně prodejem bytů z dokončených projektů ve Skvrňanech a první etapy Lihovar na pražském Smíchově (celkem 963 milionů), ze stavební činnosti (333 milionů) a z nájmů (121 milionů), což je způsobeno hlavně dokončením a pronajmutím budovy Fragment. Lze očekávat, že tržby z nájmů budou do budoucna růst na úkor tržeb z prodeje výrobků (bytů) v souladu se strategií skupiny orientovat se více na nájemní bydlení.

Skupina v loňském roce některé byty neprodala, proto náklady vynaložené na jejich výstavbu (731 milionů) kapitalizovala do neprodaných zásob. Zároveň kapitalizovala náklady (90 milionů) vynaložené na dostavbu budovy Fragment, kterou si ponechala v portfoliu jako dlouhodobý majetek. Provozně skončila v zisku +503 milionů korun, což představuje přibližně stejnou ziskovou marži (cca 33 %) jako v roce 2022. Většinu tržeb i zisku obstaral developerský subholding, který měl tržby 1,043 mld. korun a provozní zisk +419 milionů.

Meziročně se skupině Trigema zhoršila finanční ztráta, a to především kvůli nárůstu nákladových úroků, které se zvýšily o cca 70 milionů na 226 milionů korun. Je to v souladu s nárůstem závazků, které meziročně vzrostly téměř o jednu miliardu korun. Z celkový nákladových úroků tvoří 99 mil. úroky z vydaných dluhopisů, 108 mil. jsou úroky bankám a 19 mil. náklady půjček od třetích stran. Ostatní finanční výnosy a náklady představovaly zejména kurzové rozdíly.

Celkový zisk po zdanění bez menšinových podílů činil 229 milionů korun. Soudě dle minulých let si tento zisk skupina ponechává jako nerozdělený.

Závěr:

Trigema je významná a finančně úspěšná společnost se zavedeným jménem, hromadou zkušeností a s desítky let stejným majitelem. Patří zároveň do skupiny prvních společností v Česku, které naskakují na rostoucí trend institucionálního bydlení, což jí může do budoucna získat náskok před konkurencí. Dilema mezi „built to sell“ a „built to rent“ nabývá u developerů v současnosti na významu a i přesto, že prodej bytových jednotek nabízí rychlejší návratnost a vyšší kapitálový zisk v krátkodobém horizontu, současné podmínky na trhu a změny v preferencích obyvatel (nebo spíše v jejich finančních možnostech) ukazují v dlouhém horizontu na výhodnější a stabilnější strategii ve výstavbě projektů na nájem. Podle dat společnosti HomePortalu se má letos dostat na trh asi 1300 nových nájemních bytů, což je šestkrát více než v roce 2022, přičemž nájemní bydlení se stává trendem hlavně v městech, kde je vlastní domov stále nedostupnější.

Trigema je zároveň jedním z prvních českých developerů, který vydává zelené dluhopisy. Ty jsou připraveny podle mezinárodních standardů a bylo k nim vydáno i stanovisko, které jejich zelenost ověřuje. To zvyšuje jejich důvěryhodnost v porovnání s green bondy firem, které jim pouze dají vlastní nálepku „zelené“. Kromě toho jsou dluhopisy také kvalitně nadesignované, stejně jako ty předchozí. Zajištění v podobě ručení mateřské společnosti by se sice u velkých holdingů mělo brát jako samozřejmost (v případě že je mateřská společnost rovnou sama nevydává), emise je ale doplněna o velmi zajímavé kovenanty. Opět tedy posíláme pozdrav do ČSOB, která se na přípravě bondů podílela.

[/pms-restrict]