FIDUROCK Nemovitosti je investiční a developerská společnost Petra Valenty a Davida Hauerlanda, zaměřená na retail parky v ČR a na Slovensku. Je součástí jejich širší skupiny, která kromě toho investuje také do bytů v centru velkých českých a slovenských měst a do dalších projektů.

[pms-restrict]

Skupina zahrnující realitní parky se financuje dluhopisy od roku 2019. Ve stejném roce také prohlásila, že chce v příštích pěti letech svou pozici v tomto segmentu výrazně posílit. A zatím se tak děje. Na konci roku 2019 měla v provozu 7 retail parků a dnes už jich má jedenáct a další tři vznikají na Slovensku.

Letos se v menším pouští také do solárů. Když si v roce 2018 manažeři společnosti poprvé pohrávali s myšlenkou umístit na střechy svých nemovitostí fotovoltaiku, bylo to technicky náročné s nutností posilovat konstrukce střech, což finančně nevycházelo. Doba se ale posunula a podle poslední studie, kterou si nechala společnost na toto téma zpracovat, už se to vyplatí. Fidurock se do toho pustil se záměrem všechnu vzniklou elektřinu prodávat ven a zajistit si další zdroj příjmů. Schválená vládní novela o komunitní energetice z června tohoto roku ale umožní vyprodukovanou energii vzájemně kombinovat: budou ji moct spotřebovávat nájemci, bude možné ji prodat lokálně nebo jako celek velkoobchodníkům.

Na příjmy z fotovoltaiky loni vznikla samostatná společnost FIDUROCK Solaris. Fidurock si instalací solárů usnadní také bankovní financování v budoucnosti.

Struktura společnosti:

V loňském roce skupinu opustil Laurens Gerard Rinkes, jehož 15% podíl získali čeští zakladatelé Valenta a Hauerland, kteří se tím s 54%, resp. 46% podílem stali jedinými akcionáři holdingu. Rinkens byl nizozemský obchodní partner obou Čechů, který zodpovídal za řízení kanceláře v Amsterdamu (skupina sídlí v Nizozemsku) a měl na starost identifikování investičních příležitostí v rámci regionu střední a východní Evropy. K jeho odchodu se firma nijak nevyjádřila.

Celá skupina má desítky společností a dělí se do několika subholdingů podle toho, jakým typům nemovitostí se věnují.

• rezidenční portfolio skupiny vlastní a spravuje společnost FIDUROCK Core Assets
• retail parky vlastní a spravuje společnost FIDUROCK Nemovitosti

Další aktivity Fidurocku jsou vyhrazeny do jiných společností. Developmentu (mimo retail parky) se v rámci skupiny věnuje FIDUROCK Investment. Za sebou má třeba přestavbu hotelů Kopanice a Astra nebo obchodního centra Chrpa. Má také další projekty, mezi nimi například showroom s prémiovou audiotechnikou a také vinařství ve Slovinsku, které Fidurock přetváří na luxusní vinařský resort.

Na vrcholu organizační struktury je nizozemská holdingová společnost FIDUROCK Private Equity Participations B. V., která nepřímo ovládá všechny firmy ve skupině.

Organizační struktura celé skupiny:

Organizační struktura skupiny FIDUROCK Nemovitosti:

Nová emise dluhopisů:

Na českém trhu s dluhopisy patří Fidurock mezi středně velké emitenty. Veřejné emise v rámci skupiny vydává FIDUROCK Nemovitosti a finanční SPV Fidurock Project Financing.

Doposud si na dluhopisy do roku 2019 napůjčovala kolem 900 milionů korun v několika emisích, které jsou zatím všechny před splatností. Jedna splatnost se ale blíží, 30. ledna příštího roku má firma splatit emisi za 450 milionů, kterou vydala jako první v lednu 2019. V letech 2025-2026 má splatné další emise za střední stovky milionů.

Ke splacení lednové emise v příštím roce vydává emisi novou, a to rovnou na 700 milionů (kterou může navýšit na miliardu). Dluhopisy jsou do roku 2028 a nabízejí se za 8,60 % p.a., tedy o tři procentní body více než úrok u dluhopisů v roce 2019, které byly také pětileté. Výtěžek půjde prioritně na refinancování tohoto dluhu. Dále na splacení jistiny úvěru poskytnutého J&T BANKA ve výši 250 milionů korun. V případě, že dojde k navýšení objemu emise, investuje firma dodatečných 300 milionů do nových projektů.

Bondy prodává J&T BANKA. Jeden dluhopis si budou zájemci moci koupit za 10 tisíc korun, a to do 31. října příštího roku. Úrokové výnosy se budou vyplácet k 29. červnu a 29. prosinci každého roku, přičemž prvním dnem výplaty je 29.6.2024. Dluhopisy se budou prodávat na pražské burze, takže budou mít nějakou likviditu a bude snazší jejich předčasný prodej. Na nákladech za distribuci zaplatí firma 2,5 % objemu emise.

Kovenanty:

• omezení možnosti emitenta zajišťovat jiné budoucí dluhy
• zadluženost (=zde nezahrnuje jakékoliv dluhy podřízené dluhopisům) na konsolidovaných aktivech (= ta zde znamenají nezávislou valuaci tržní hodnoty retail parků + veškeré peněžní prostředky skupiny) může činit maximálně 70-75 % (75 % letos a pak každoroční snižování na 70 % v roce 2028) … (v případě porušení nutné zjednat nápravu)
• konsolidované čisté cash flow (=tržby z pronájmu retail parků-náklady související s pronájmem) na celkové zadluženosti skupiny nesmí klesnout pod 6 % … (v případě porušení nutné zjednat nápravu)
• nedojde ke zvýšení zadluženosti nebo vzniku nové zadluženosti emitenta
• omezení výplat na vlastních zdrojích a zákaz dispozice s majetkem
• transakce mezi propojenými společnostmi musí být ekonomicky výhodné pro obě strany a sjednávány za tržních podmínek

Zajištění:

Ve prospěch vlastníků dluhopisů se zastavují akcie mateřské společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. + se zřizuje zástavní právo k vázanému účtu, kam budou chodit vybrané prostředky z vydaných dluhopisů, se kterými může emitent nakládat jen omezeně.

Ekonomika:

Skupina začala s nákupem retail parků v roce 2016. Výkazy konsoliduje od roku 2019 a audituje je renomovaná KPMG. Na konci 2022 měla skupina bilanční sumu 3,187 mld. korun. Majetek meziročně vzrostl o 233 milionů díky zisku, ale i kvůli akvizici 50% podílu v retail parku v Milevsku, na který čerpala nový úvěr. Vlastní jmění činilo na konci roku 931 milionů korun a úročený dluh činil 1,923 mld. korun.

V loňském roce měla skupina výrazný propad provozního zisku, z předloňských 242 milionů korun na loňských 53 milionů. Přestože výnosy z nájmů byly loni vyšší (188 oproti 170 v roce 2021) a vyšší byl i čistý provozní zisk (=výnosy vs. náklady spojené s pronájmem parků), firma účtuje v IFRS, kde se do provozní části zahrnuje přecenění investičního majetku, v tomto případě nemovitostí. A zatímco v roce 2021 si na výnosech z přecenění připsala dodatečných 114 milionů, loni musela snižovat hodnotu retail parků o 71 milionů. Skupina hodnotu nemovitostí přeceňuje jednou ročně vždy na konci roku. K ocenění využívá služeb známých zavedených společností (Cushman & Wakefield, CBRE, Colliers, KnightFrank, Savills, IO).

Podle následující tabulky došlo sice na konci 2022 k celkovému kladnému meziročnímu přecenění nemovitostí (o 142 milionů korun), to je ale dáno akvizicí 50% podílu v RP Milevsko (+160 milionů). Čisté přecenění hodnoty stávajících nemovitostí bylo loni záporné, jak je vidět u ostatních nemovitostí.

Důležitější jsou realizované zisky a cash flow. Příjmy z nájemného (hrubé provozní výnosy) každoročně od roku 2019 rostou tak jak roste počet retail parků. Roste i čistý provozní zisk, tedy ten který pracuje pouze s výnosy a náklady spojenými s pronájmem. Příjmy z nájemného rostou i proto, že každoročně roste průměrná roční obsazenost, která loni dosáhla vynikajících 99,1 %. Na konci června 2023 se navýšila ještě o 4 desetiny procenta na 99,5 %. Yield (roční nájem na tržní hodnotě nemovitostí) dosahoval 6,2 % na konci minulého roku, což je velmi slušný výsledek. Podle Cushman & Wakefield se průměr v Česku pohyboval kolem 5,25 %.

Pronájem nemovitostí je dlouhodobý, kapitálově náročný byznys, které má ale vysoké marže. Na konci června měla společnost z pronájmů tržby 102 milionů korun a provozní CF 52 milionů, marže tedy tvoří polovinu tržeb. Skupina má také velmi dobré ukazatele likvidity.

Mezi její nájemce patří desítky známých maloobchodních značek (Tesco, OBI, Albert, Billa, Mountfield, atd.). Čtvrtinu pohledávek z nájemného ale měla k prosinci 2023 po splatnosti.

*nepracuje s přeceněním majetku

6/2023:

Na konci června 2023 měl holding FIDUROCK Nemovitosti kons. aktiva ve výši 3,042 mld. korun. Celková hodnota nemovitostí činila 3,010 miliardy korun (technicky malou část z toho tvořil i projekt solárních elektráren). Ocenění vychází z valuace k 31.12.2022, protože na reálnou hodnotu přeceňuje firma vždy až na konci roku. Hodnota nemovitostí byla však upravena o vliv kapitálových investic a kurzových změn, což ji celkově snížilo o 10,5 milionů korun. Kapitálové investice činily celkem 38 milionů, kurzový rozdíl ale znamenal ztrátu -48 milionů (kurz EUR/CZK poklesl z 24,115 na 23,775). Společnost má příjmy v eurech, ale v účetnictví je nucena vést v CZK, proto tyto eurové příjmy musí převádět do korun, což z důvodu posílení koruny vedlo ke zmíněné ztrátě. Vzhledem k plánovanému nárůstu čistých provozních výnosů z provozovaných retail parků (realizovaných v EUR) a predikovanému oslabení CZK vůči EUR ze strany ČNB se dá očekávat, že celková hodnota portfolia na konci roku vzroste (dle aktuální prognózy ČNB je kurz EUR/CZK na Q4 2023 prognózován na 24,27).

Kromě nemovitostí (a společnosti FIDUROCK Solaris na solární elektrárny) toho skupina vlastní velmi málo. Ze stálých aktiv tvoří 18 milionů zajišťovací deriváty a 14 milionů odložená daňová pohledávka. Oběžná aktiva jsou oceněna na 126 milionů.

Skupina měla na konci června 2023 míra zadlužení 67,9 %, z toho jen 3 % splatné do června 2024. V širší skupině FIDUROCK je tu sice emise za 450 milionů splatná příští měsíc, vydala ji ale společnost Fidurock Project Financing, která stojí vně subholdingu s retail parky. Tato společnost je ale také dluhopisovým emitentem a brzy jí bude vycházet prospekt, takže se na ní také podíváme.

Dluhy FIDUROCK Nemovitosti se skládaly z bankovních úvěrů za 1,4 mld. korun a dluhopisových emisí za 460 milionů. Míra zadlužení v čase se výrazněji neměnila (ostatně ji chrání i kovenanty). Nejvyšší byla v roce 2019, kdy dosahovala 77 %. Nejméně zadlužená byla na konci letošního pololetí s mírou zadlužení 67 %. Finanční náklady (nákladové úroky) tvořily v prvním pololetí 48 milionů korun. Podíl úrokových nákladů na čistém provozním zisku (bez vlivu valuací) v první půlce roku představoval 49 %. Společnost tak velmi dobře zvládá pokrýt náklady na dluh ze své provozní činnosti. U provozního cash flow (které zahrnuje i ostatní provozní peněžní výdaje, které přímo nesouvisejí s pronájmem) je o něco horší, ukazatel stoupá na 92 %.

Míra zadlužení:

Závěr:

Mezi investory, developery a analytiky panuje poměrně vzácná shoda: retail parky čeká hezká budoucnost. Trh větších měst je sice podle společnosti Savills už poměrně nasycený, menší města ale stále ne. Navíc jde o typ nemovitosti, který v sobě spojuje výhody ostatních segmentů.

V retailových parcích je zpravidla jen pár prodejců, kteří nabízejí nejčastěji zboží základní potřeby. Oproti průmyslovým parkům tak nejsou třeba citlivé na vzestupy a pády oblasti e-commerce. Oproti velkým nákupním centrům se tam dá zase nakoupit o dost rychleji a lákavější z hlediska ceny nájmu jsou i pro obchodníky. Retail parky nepotřebují například podzemní parkoviště a nemusí se podílet na údržbě a provozu společných prostor. V ceně nájemného není třeba také položka na marketingovou propagaci centra, kterou obchodníci ve velkých centrech běžně platí. A je to vidět i na číslech – v Česku se na konci června platilo za pronájem 13,5 EUR za m² u retail parků, zatímco jeden metr plochy nákupního centra stál 142 eur na měsíc.

Oproti nákupním centrům a kancelářím se navíc retail parky vyhnuly covidovým uzavírkám. A vedle investic do rezidenčních nemovitostí jsou zase výrazně jednodušší na správu, kdy jednají jen s pár nájemci a mají i luxus dlouhodobých nájemních smluv, které se někdy uzavírají i na deset let. Díky výše uvedenému mají oproti ostatní komerčním nemovitostem vyšší yield. Na konci června 2023 vynášely retail parky v Česku průměrně 6,00 %, zatímco kanceláře nebo logistika jen 5,25 %. Nákupní centra nesly průměrný yield 5,75 %.

Portfolio retail parků Fidurocku roste každoročně už od roku 2017. Hauerland s Valentou měli dobrou vizi, protože do nich naskočili ještě v době, kdy je většina velkých investorů opomíjela a soustředila se spíše na nákupní centra. Momentálně Fidurock vlastní portfolio jedenácti retail parků, kde udržuje dobrou obsazenost ve výši 99,5 % s kvalitním mixem nájemců. Provozní zisky z nájmů stabilně rostou. Se zisky pak různě hýbe tržní přeceňování hodnoty, kdy předloni se přeceňovalo o 114 milionů nahoru a loni zase o 75 milionů dolů. Skupina má vyšší míru zadlužení, ale příjmy z nájmu zvládá dluhovou službu dobře pokrývat. Má také dobrou hodnotu yieldu ve srovnáním se zbytkem českého trhu. Velmi dobře připravená je i nová dluhopisová emise. Za skoro 9 % se jedná o další zajímavou příležitost, kam na pět let uložit část peněz.

[/pms-restrict]