Tato společnost si nechala 15. března 2024 schválit prospekt, na který si může v příštích deseti letech půjčit až 1 miliardu korun. Co je firma zač?

Společnost s názvem Realitní & Investorský fond sídlící v Praze na Vinohradech byla založena v srpnu 2019. Věnuje se výkupu nemovitostí pod tržní cenou. Často jde o výkupy „za hotové“, kde prodejce potřebuje peníze do pár dnů, nebo se jedná o nemovitosti zatížené exekucí / právní vadou. Většina vykupovaných nemovitostí je určena k okamžitému přeprodeji, část z nich ale firma také pronajímá.

Od svého vzniku v srpnu 2019 nakoupila 40 nemovitostí, z toho 31 již stihla přeprodat a zbylých 9 nemovitostí stále vlastní, z toho 4 pronajímá a pro zbytek hledá kupce / nájemce. Jedná se převážně o rodinné domy:

1. rodinný dům ve městě Podivín (dlouhodobě v pronájmu)
2. rodinný dům v obci Dobrá (dlouhodobě v pronájmu)
3. rodinný dům v obci Dobřív (dlouhodobě v pronájmu)
4. byt v Praze, (dlouhodobě v pronájmu)
5. rodinný dům ve městě Prostějov
6. rodinný dům v obci Seloutky
7. rodinný dům ve městě Přerov
8. spoluvlastnický podíl o velikosti 2/3 na rodinném domu ve Vysokém Mýtu
9. byt v Praze a k němu náležící podíly na společných částech budovy

Všech devět v současnosti vlastněných nemovitostí není dle prospektu zatíženo žádnou právní vadou, firma je tedy získala od majitelů v časové tísni, kteří potřebovali peníze rychle, případně se jednalo o nemovitosti zatížené exekucí. Na shánění vhodných nemovitostí ke koupi využívá kromě monitoringu nabídek na realitních serverech také vlastní webové stránky.

Co se týče investic do nemovitostí ve špatném stavu vyžadující významnější rekonstrukční zásahy, těm se zatím firma vyvaruje. Do budoucna by ale chtěla vykupovat i tyto nemovitosti před rekonstrukcí. Dále plánuje přidat nemovitosti s vyšší cenou, využitelné jako kancelářské budovy. V tomto případě chce vytipovávat objekty (zejména v Praze a větších krajských městech ČR) za výhodnou cenu, koupit a následně po úpravě či rekonstrukci pronajmout po částech nájemcům z řad podnikatelů. Zároveň se do budoucna nebrání nakupování pozemků pro development (případně je sama využít pro vlastní development). Za tímto účelem monitoruje aktuální ceny pozemků v ČR. Monitoruje i dotační programy státu a podmínky jejich čerpáním, aby mohla nakupovat nemovitosti i v rámci dotačních programů. A v plánu má i vykupovat pohledávky zajištěné nemovitostmi. Zkrátka chce si na realitním trhu vyzkoušet skoro všechno.

Firma má také dvě dceřiné společnosti založené v roce 2021. Jde o ekonomicky prázdné schránky se základním kapitálem 1 tisíc korun, jejichž činností má být správa vlastního majetku. Doposud ale byly nečinné.

Firmu Realitní & Investorský fond vlastní z většiny společnost Allrisk Group, kterou si rovným dílem dělí Ondřej Polák a Jiří Toman. Struktura vlastnictví emitenta je pak následující:

• Ondřej Polák (nar. 27. 5. 1979) 10 % akcií a hlasovacích práv
• Jiří Toman (nar. 22. 5. 1979) 10 % akcií a hlasovacích práv
• Allrisk Group, a.s. 80 % akcií a hlasovacích práv

Přestože firmu vlastní Polák a Toman, o jejích podnikatelských krocích mají rozhodovat pánové Tomáš Kedzior a Ing. Michal Kresta, kteří ve firmě působí jako člen, resp. předseda správní rady. Kedzior působí na realitním trhu od roku 2005 a posledních 10 let se specializoval přímo na oddlužení a výkupy nemovitostí. Kresta působí na realitním trhu od roku 2007 a vypracoval se postupně na Ředitele realitní sítě pro celou ČR.

Skupina Allrisk:

Emitent je součástí holdingu Allrisk, kterou zastřešuje mateřská společnost Allrisk Group. Vlajkovou lodí této skupiny by měla být makléřská společnost Allrisk, která sama sebe nazývá „Supermarketem pojistných, finančních a realitních služeb“. Tato firma vznikla v roce 2003 a v oblasti zprostředkování a poradenství pokrývá oblasti od pojištění a finančního poradenství přes realitní služby a právní ochrany až po každodenní klientský servis. Na konci 2022 měla přes 234 tisíc klientů, které obsluhovalo cca 300 poradců. Klienty jsou rovnocenně občané, podnikatelé i právnické osoby. Obrat společnosti v roce 2022 dosáhl výše 494 milionů korun, provozní zisk dosáhl necelých 7 milionů korun a čistý zisk dosáhl 7,7 milionů korun. V roce 2015 otevřela pobočky i na slovenském trhu. Od ČNB dostala v minulosti dvě pokuty.

Další významnou společností v holdingu je firma Allrisk Meridiem Investment, která má údajně realizovat velký brněnský developerský projekt výstavby bytového komplexu, který na konci nabídne 121 bytů, apartmány kanceláře, komerční prostory aj. V prospektu a na webových stránkách není o projektu moc informací, údajně by ale i tento projekt měl být také financován dluhopisy. Společnosti Allrisk Meridiem Investment schválila ČNB 21. března 2024 dluhopisový prospekt rovněž na 1 miliardu korun. Tento prospekt se v registru prospektů na stránkách ČNB ještě neobjevil.

Dluhopisy:

Pro firmu Realitní & Investorský fond se jedná o první dluhopisový prospekt, v minulosti ale vydala také pět neveřejných emisí v celkovém objemu 250 milionů korun. Dluhopisy nového programu jsou nezajištěné a ve společných emisních podmínkách nenajdete žádné kovenanty.

Prospekt je na 1 miliardu korun, zatím na něj ale nevyšla žádná emise. Kvůli tomu neznáme ani účel využití prostředků. V prospektu stojí jen obecné: „Čistý výtěžek emise Dluhopisů použije Emitent po zaplacení všech odměn, nákladů a výdajů v souvislosti s Emisí na rozvoj své podnikatelské činnosti. Konkrétní způsob využití čistého výtěžku budou obsahovat Konečné podmínky.“

Závěr:

Majitelé tento byznys zřejmě staví na dlouholetých zkušenostech s makléřskou firmou Allrisk, která mimo jiné činnosti funguje i jako realitní kancelář (takže má nějaký přehled o nemovitostním trhu v ČR) a v rámci realitních služeb nabízí na webu také výkup nemovitostí. Byznys je tak zřejmě propojen s emitentem Realitní & Investorský fond. Tato společnost si v názvu říká fond, i když to žádný fond není a jejím majoritním způsobem financování jsou a do budoucna i mají zůstat dluhopisy.

Firma je součástí většího holdingu s více než desítkou firem, který nenabízí žádná konsolidovaná data. Emitent sice není nějaká prázdná schránka a podnikatelsky už čtyři roky „žije vlastním životem“, s tím že nové dluhopisové peníze mají směřovat do rozvoje vlastního podnikání, ve kterém se firmě zatím poměrně daří. Že je podnikatelsky oddělena od zbytku společností v holdingu má dokazovat i to, že prospekt nijak nezmiňuje hospodářské výsledky mateřské společnosti nebo sesterských firem. Prospekt ale neobsahuje žádné kovenanty, kterými by se emitent zavázal k deklarovanému účelu využití prostředků. Peníze tak můžou jít kamkoliv, třeba spřízněným osobám.

Což už se ostatně děje: emitent měl k loňskému červnu pohledávky za mateřskou Allrisk Group ve výši 55 milionů korun, což bylo skoro 50 % výše aktiv této firmy. Navíc šlo o neúročenou půjčku na dobu minimálně roku a půl, financovanou úročenými dluhy od třetích osob, což vyvolává otázky o dodržování zásad o řádném hospodaření, když si firma půjčí peníze, které nijak neinvestuje a ani s nimi nijak nezlepší svou finanční situaci, ale naopak s nimi vytváří kreditní riziko, že mateřská společnost nic nesplatí. Jakou má tato společnost ekonomickou incentivu půjčovat bezúročně peníze jiné firmě, když za ně sama musí platit úrok?

Pokud dluhopisový emitent hodlá půjčovat peníze dál do skupiny, je naprostým standardem, že je půjčuje za vyšší úrok, než jaký on sám musí platit u dluhopisů (nebo dalších dluhových cenných papírů), a ne že je půjčí dál bezúročně. S ohledem na žádné kovenanty upravující zadluženost nebo účelovost pak mohou nové peníze klidně skončit v nějaké z 15 dalších firem (z toho některé ještě ani nemají v dubnu 2024 uveřejněny výkazy za rok 2022). Venku ještě není žádná emise, takže emisní podmínky komentovat nemůžeme, ale společnosti bychom doporučili zapracovat na zajištění rizik pro věřitele, chovat se jako řádný hospodář a pokud by měly vybrané peníze končit i v holdingu, do kterého emitent patří, tak zveřejnit konsolidovanou účetní závěrku.

Placená část pro předplatitele:

[pms-restrict]

Ekonomika:

Firmu v roce 2021 auditoval nezávislý auditor Ing. Martina Kotrčová (číslo oprávnění 1311) a v roce 202 nezávislý auditor Ing. Zdeněk Olexa (č. 2435). Mezitimní závěrka k 30.6.2023 auditována není.

Aktiva:

Majetek společnosti Realitní & Investorský fond měl na konci 30.6.2023 účetní hodnotu 114 milionů korun. Firma o většině svých nemovitostí účtuje jako o zásobách (a ne jako o dlouhodobém hmotném majetku), protože jsou určeny k okamžitému prodeji. Jako DHM má jen dlouhodobě pronajímané nemovitosti.

Další významnou účetní položkou na straně aktiv tvořily pohledávky ze zápůjčky, kterou emitent poskytnul společnosti AllriskGroup. Má se jednat o bezúročnou zápůjčku ve výši 55 milionů korun splatnou na výzvu. Ke splacení by nemělo dojít minimálně do konce roku 2024, proto je tato půjčka v účetnictví vedena v dlouhodobých pohledávkách. Může jít o porušení zásad řádného hospodáře protože firma měla k 30.6.2023 jen 8 milionů vlastního kapitálu a zbytek byl financován úročenými dluhovými instrumenty, které poté následně firma půjčila bezúročně matce s tím, že neočekává jejích splacení minimálně další rok a půl. Takže firma si půjčí prostředky, aby je investovala někam, co jí neponese žádný výnos. V prospekt se navíc píše, že v druhém loňském pololetí byla tato zápůjčka navýšena na cca 64 milionů korun.

Rozvaha: strana aktiv (zleva 1H 2023, rok 2022, rok 2021):

Pasiva:

Míra zadlužení na konci 1. pololetí 2023 činila cca 91 %. Firma má zdravou strukturu vlastního kapitálu, který tvoří základní kapitál ve výši 5 milionů korun, nerozdělený zisk minulých let ve výši 5,081 milionů a zisk běžného období ve výši 624 tisíc korun, který byl měl podle přílohy k ÚZ také přejít do nerozděleného zisku. Cizí zdroje v celkové výši 103 milionů korun tvoří především:

• vydané bondy:
  • s dlouhodobou splatností (40 milionů), splatné 4/2024
  • s krátkodobou splatností (12 milionů), splatné 4/2026
• směnky:
  • dlouhodobé (21 milionů)
  • krátkodobé (3 miliony)
• jiné závazky – přijaté zápůjčky (25 milionů)

Žádné závazky evidované k 30.6.2023 nebyly zajištěné. Do budoucna by se měla financovat především bondy, případně bankou pokud se kvalifikuje na úvěr. Dluhopisové závazky se skládaly z těchto neveřejných emisí (dvě z nich v objemu celkem 100 milionů jsou splatné letos 1. dubna):

Směnky jsou uzavřeny podle těchto smluv:

Ony přijaté zápůjčky od investorů se potom skládají z těchto dluhů:

Rozvaha: strana pasiv (zleva 1H 2023, rok 2022, rok 2021):

Výsledovka:

Společnost Realitní & Investorský fond doposud skupovala a přeprodávala pouze rodinné domy nebo bytové jednotky. Za čtyři a půl roku své existence prodala 31 takových nemovitostí celkem za cca 150 milionů korun. V roce 2019-2020 to byly dohromady jen čtyři nemovitosti za cca 4,1 milionu korun, v roce 2021 ale firma už prodala 11 nemovitostí za 51 milionů korun s prodejní marží cca 22 %. V roce 2022 prodala 7 nemovitostí za 57 milionů s marží 18 % a v prvním pololetí 2023 to byly nemovitosti za 27 milionů s marží 17 %. Celková provozní marže je v každém roce ponížena ještě o náklady za služby, ostatní provozní náklady jako odpisy jsou zanedbatelné. V roce 2021 a 1H 2023 ovlivnily provozní zisk ještě mimořádně operace v podobě prodeje dlouhodobého majetku, zisk z této operace byl ale v obou případech zanedbatelný.

Celkově provozní zisk v roce 2021 skončil 6,3 milionů, v roce 2022 skončil 7,3 milionu a v prvním pololetí 2023 skončil 4,6 milionů. Rentabilita tržeb tedy 2,2 % (1H 2023), 3,5 % (2022) a 5,4 % (2021). Za vyšší rentabilitu v roce 2021 může zmíněná vyšší marže na prodeji nemovitostí a relativně menší náklady na obsluhu dluhu.

Výkaz zisku a ztráty (zleva 1H 2023, rok 2022, rok 2021):

[/pms-restrict]