Jan Langmeier je vystudovaný advokát, který již roky provozuje insolvenční kancelář Langmeier & Co. Ta zastupovala skupiny věřitelů ve známých dluhopisových insolvenčních kauzách: od skupiny Arca Investments, přes Michala Mičku a jeho C2H až po Premiot. Kromě toho je i insolvenčním správcem, který má povolení řešit krachy velkých firem s obratem nad 100 milionů korun.
[pms-restrict]
Langmeier je ale podnikatelem i mimo advokacii. Před pár lety začal s realitním developmentem v Krkonoších, kde se rozhodl stavět luxusní apartmány. K tomu chce už pár let přidat i to, čím se zčásti zabývá třeba skupina Natland nebo nově vzniklé FKI od švédské advokátní skupiny, a sice restrukturalizací firem v problémech ještě před pádem do úpadku. Na tyto činnosti začal Langmeier sbírat kapitál přes své vlastní FKI (Aequitas Capital Investment SICAV) a také právě i přes dluhopisy. Projektům restrukturalizace se zatím stále vyhýbá, v oblasti developmentu ale již dokončil dva menší projekty v Krkonoších a nyní má plány na minimálně další dva, přičemž od Krkonoš se posouvá i na Šumavu.
Tyto plánované projekty mají být mnohem větší a vyžádají si mnohem více peněz. Dluhopisy firmy Aequitas Capital Investment se ale příliš neprodávají. Společnost si první prospekt nechala schválit v srpnu 2021 a od té doby poslala do světa pět nezajištěných emisí za celkem 220 milionů korun, do listopadu 2024 ale prodala bondy jen za 17 milionů. Přitom jen náklady na samotnou výstavbu obou budoucích projektů (bez soft costs) si vyžádají cca 1 miliardu korun. Dluhopisy firma navíc prodává i přes finanční zprostředkovatele, kteří za prodej mohou dostávat hezkou provizi (u nejnovější emise to může být až 10 %). Možná je ale špatná prodejnost dluhopisů pro tuto firmu skrytý dar, protože projekty se jí co do získávání povolení zpožďují, takže vybraný kapitál zatím stejně nemůže efektivně investovat (a díky tomu tak nemusí platit tak vysoké náklady na úroky).
U krkonošského projektu „Rezidence pod Portáškami“, ze kterého si firma slibuje tržby kolem 1,5 mld. korun, měla být první etapa zahájena v létě 2024 a dokončena již v zimě 2025, nyní se ale zahájení odsouvá na jaro 2025 a dokončení na zimu 2026. U šumavského projektu „Aparthotel V Ráji“, který má firmě přinést tržby cca 400 milionů a který má již vydané územní rozhodnutí, se zahájení první etapy plánovalo již na jaro 2024. Podle listopadového prospektu měla být do konce roku podána žádost o stavební povolení, přičemž jeho získání se čeká na jaře 2025, tedy pouze do cca čtvrt roku od jeho vyžádání. Plán je to celkem optimistický, firma ale bude stejně potřebovat ještě hodně času na sběr prvních stovek milionů, ať už z dluhopisů, fondu nebo od jednotlivých externích investorů (kteří by si mohli vynutit zástavy). Zvlášť když se v prospektu nepíše nic o plánech na postupný předprodej jednotek, naopak prodej je plánován až u vybudovaných apartmánů.
Nejnovější emise, v pořadí teprve pátá, vyšla v říjnu 2024. Jeden dluhopis přijde na 50 tisíc korun:
Prospekt je sice už dva měsíce starý, ale i tak v něm nenajdeme žádné informace o třetím krkonošském projektu, který je inzerovaný na webu společnosti zatím ve stádiu příprav a který má být hotový na podzim 2026. Jeho popis zní „Privátní horské chalupy alpského stylu“ a fond jej zřejmě vlastní napřímo, nikoliv přes emitenta. Že do něj nesmí proudit peníze z dluhopisových prostředků emitenta ošetřuje kovenant o účelovosti peněz, které smí emitent použít jen na realitní development nebo na akvizice firem v problémech. Tento kovenant je přítomný od roku 2023, kdy začaly nové emise společnosti vycházet na upravené emisní podmínky, které mimo to obsahovaly i závazek omezovat míru zadluženosti.
Tento kovenant je měřen jako poměr vlastního kapitálu na aktivech (minus hotovost), který nesmí klesnout pod 20 %. Úmysl chvályhodný, firma ale do vlastního kapitálu započítává kromě skutečného vlastního kapitálu i dluhy, které má za spřízněnými osobami (v tomhle případě dluží právě mateřskému fondu) a dluhy s delší splatností než dluhopisy. To sice vlastní kapitál vůbec není, bez těchto úprav by ale firma tento závazek plnit pravděpodobně nezvládala.
O kombinování dluhopisů na development horských chat a restrukturalizaci firem v problémech už padla řeč, na tomto webu za to firmu kritizujeme od roku 2021. Nejen že by měly být obě byznysové aktivity oddělené a financované různými emisemi, ideálně by ale neměly být ani zastřešované stejnou matkou, zvlášť pokud tam probíhají velké vnitroskupinové transakce (což je případ této skupiny), protože by tak jedna divize mohla klidně ovlivňovat finance té druhé. Firma přitom na svém webu restrukturalizační projekty propaguje jako „ideální protiváhu developerským projektům“, divizi restrukturalizace ale ani přesto zatím nespustila a neplánuje to ani do budoucna.
Kromě kapitálu z dluhopisů a fondu mají dceřiné firmy i několik přímých úvěrů od fyzických osob. Samotný emitent Aequitas Capital Investment měl pak na konci minulého roku celkem jednoduché účetnictví – 77 milionů aktiva, z toho 74 milionů z půjček (10 mil. dluhopisy, zbytek fond) a v aktivech 72 milionů v pohledávkách za dcerami. Výnosy tvoří firma z úroků, zisky jsou ale zanedbatelné. Fond kvalifikovaných investorů, který spravuje Delta IS, pak na konci 2023 vlastnil aktiva za 121 milionů korun. Šlo hlavně o 100% podíl v emitentovi oceněný na 48 milionů korun a zápůjčky za 71 milionů (za emitentem + vnučkou Apartmány Mlýn Herlíkovice).
Fond svoje výnosy tvoří hlavně tím, že si může dovolit přeceňovat účetní hodnotu podílu v emitentovi Aequitas Capital Investment. Ještě dva roky zpátky měl tento podíl hodnotu 15 milionů, dnes je již na základě externích znaleckých posudků oceněn na 48 milionů korun. Růst v ocenění tak zřejmě představuje růst hodnoty projektů, které Aequitas Capital Investment spravuje.
Toto přecenění loni přineslo +18 milionů do vlastního kapitálu, do výsledovky ale jako výnosy vstoupily pouze úroky ze zápůjček ve výši cca 4 miliony. Úroky rovněž pocházejí hlavně od Aequitas Capital Investment, ta k jejich placení ale díky kovenantu o účelovosti nesmí používat dluhopisové peníze. 55 milionů korun pasiv fondu tvoří vklady investorů (=nákup investičních akcií), které se meziročně navýšily o cca 9 milionů korun, fond tedy zaznamenal čistý meziroční přírůstek nových (nebo reinvestujících) investorů. Dalších 30 milionů v pasivech fondu byly výnosy ze zmíněného ocenění podílu, dále zisk a další položky vlastního kapitálu. Cizí zdroje ve výši 33 milionů korun tvořily závazky vůči akcionářům.
Závěr:
Za rok a něco od našeho posledního článku nedošlo u tohoto emitenta k velkým změnám. Firma i nadále trpí na špatnou prodejnost dluhopisů, na kterých to má přitom celé stát. Jediné další zdroje příjmu jsou fond a půjčky od fyzických osob (v desítkách milionů), projekty si ale na realizaci vyžádají vyšší stovky milionů. Existují přitom jen dva (a z minulosti má firma za sebou také jen dva) a oba bez stavebního povolení, o které se jde teprve žádat. Účast na výstavbě dvou krásných projektů horských apartmánů v Krkonoších a na Šumavě si mohou na čtyři další roky koupit investoři v nové dluhopisové emisi, výnos 8,1 % nám ale vzhledem k rizikům přijde nízký a z loňských 10 % neměl ani přes pokles sazeb v ekonomice klesat, ale spíše ještě stoupnout.
[/pms-restrict]
