[pms-restrict]

Dnes tu máme po roce dluhopisový prospekt na 1 miliardu korun od společnosti Tirpák Family Invest (FI).

Na začátku roku 2025 šlo o prospekt nové firmy s nulovou ekonomikou, která přišla na dluhopisový trh a nechala si schválit prospekt za 1 miliardu korun, aby podnikala na realitním trhu. Formálně nepatřila k žádné skupině, neformálně patřila do velké realitní struktury, ve které hlavní roli hraje rodina Tirpákových. Ti nemají klasický holding, ale síť 20+ firem, které jsou právně oddělené a financují se dluhopisy.

Společným jmenovatelem jejich dluhopisů je nulové zajištění, nulová právní ochrana, minimum informací o konkrétní ekonomice emitenta, extrémní zadlužení a často záporný vlastní kapitál. V našem skóringovém modelu obsadily tehdejší dluhopisy od Tirpák FI „krásné“ 67. místo ze 77 firem na trhu.

Jde o síť firem, ve které je kromě zanedbatelného vlastního kapitálu i velký střet zájmů, protože dluhopisové peníze se různě přelévají mezi právně samostatnými firmami se stejnými majiteli a ještě jsou jejich podíly v mnoha případech zastavené ve prospěch bank a nezajištěný dluhopisář nemá nic.

Tato síť si přitom nechala v minulosti schválit dva prospekty na 1 miliardu korun a má za sebou dalších 48 podlimitních nebo neveřejných emisí. I pokud byla jejich prodejnost špatná, mohlo to těmto firmám dohromady získat třeba nižší stovky milionů korun, ne-li více. Do jedné z těchto firem poslal 2 miliony i bývalý předseda vlády Petr Fiala, který si takové riziko nechal svým poradcem ocenit na „velmi přiměřených“ 8 % ročně. Tedy přibližně tolik, kolik nabízí na svých dluhopisech velké, známé, zavedené firmy se zajištěním, kovenanty, zisky, cash flow, finančním polštářem a dobrou reputací. Jde o toho samého člověka, který jako předseda vlády nesl poslední 4 roky politickou odpovědnost za fiskální politiku státu.

Fiala konkrétně dal své peníze do firmy T-Development, u které ani nelze dohledat poslední hospodářské výsledky. Poslední účetní závěrka ale uvádí, že dluží 118 milionů korun a za loňský rok měla záporný vlastní kapitál (tedy více dluhů než majetku) a jednoho zaměstnance. Protikorupční linka na to logicky poukázala jako na možný střet zájmů + reputační riziko, zvlášť pokud by se ukázalo, že veřejné dotace od státu (na které má majitel nárok skrze svou jinou firmu) nějak podporují projekty uvnitř téhle sítě.

Celou realitní strukturu kolem rodiny Tirpákových jsme detailně rozebrali loni v létě v naší analýze. Ta ostatně ukazuje, že problematických věcí v této struktuře je ještě více, než tu bylo zmíněno. V dnešním textu už znovu nebudeme kreslit mapu celé struktury – tu najdete v původním článku. Zaměříme se na to jediné, co se za poslední rok opravdu změnilo: na nový prospekt a první auditovaná čísla samotné firmy Tirpák Family Invest, která loni přišla s dluhopisovým programem na 1 miliardu korun.

Rok poté: 61 milionů z dluhopisů

Po roce se k tomuto miliardovému programu vracíme, protože byl v prosinci aktualizován. Tentokrát se poprvé objevují konkrétní čísla, první realizovaný projekt a průběžná rozvaha firmy.

Tirpák FI stihla v rámci svého programu za ten rok spustit šest dluhopisových emisí, ze kterých doposud získala celkem 61 milionů korun. To je při objemech 450 milionů korun dost mizivá prodejnost, přestože některé emise se prodávají už skoro rok. Výše nabízených úroků si pak možná ani nezaslouží komentovat – jde o stejný nebo i horší výnos, než najdete u těchto firem.

Zaujme i celkový amatérismus u přípravy prospektu. V jedné části tvrdí, že emitent ke dni vyhotovení prospektu fakticky nezahájil činnost a nevlastní SPV. O pár stránek dál detailně popisují, jak 13. 11. 2025 zahájil činnost nákupem nemovitostí v Chvalkovicích. Tedy typický copy-paste, který dost vypovídá o „kvalitě“ dokumentace a péči o investory. Co pobaví, je i to, že jde o společnost s programem na miliardu korun, ale úpis dluhopisů pořád běží přes google formulář.

Dva domy v Chvalkovicích

Z těchto zhruba 61 milionů korun byla část (cca 21 milionů) skutečně investována do prvního projektu. V listopadu 2025 koupila firma dvě novostavby rodinných domů ve Chvalkovicích na Hané v Jihomoravském kraji. Podle prospektu jde o zkolaudované, plně dokončené domy připravené k okamžitému užívání, které jsou primárně určené pro dlouhodobé sdílené bydlení seniorů. Že se po roce od startu miliardového programu vybralo jen pár desítek milionů, které se materializovaly pouze v jeden menší regionální projekt, je vzhledem ke zdejšímu poměru výnos/riziko vlastně dobrá zpráva.

Vzhledem k tomu, že ve stejné skupině funguje i stavební firma ovládaná Tirpákem mladším, nelze vyloučit, že právě ona bude tyto nebo jiné projekty realizovat a bude za to placena z peněz získaných z dluhopisů. V takovém nastavení může rodina Tirpáků inkasovat zisk ve stavební firmě, zatímco hlavní část rizika ztráty nesou koncoví držitelé dluhopisů bez nároku na majetek jiných spřízněných společností ani na zisky, které na těchto zakázkách případně vzniknou.

Samo o sobě není problém, když developer vlastní i stavební firmu: velcí hráči to dělají běžně v rámci vertikální integrace. Ta sama o sobě není automaticky problém, developeři typu Trigema mají také ve skupině jak developerské společnosti, tak stavební firmu. V jejich případě však za dluhopisy ručí celý developerský subholding s reálným vlastním kapitálem a projekty, zatímco stavební firma je součástí širší skupiny. Riziko, že by si stavební část skupiny vytáhla nepřiměřený zisk na úkor developerů, zde sice také existuje, ale je přirozeně tlumené velikostí skupiny, dohledem bank, reputací značky a tím, že se výsledky promítají do konsolidovaných čísel developerské větve. U firem, kde je stavební firma přímo součástí skupiny ručitele, je to pak ještě čistší.

U tirpákovské struktury je situace jiná. Neexistuje ručící holding, firmy se nekonsolidují a dluhopisové programy často stojí na samostatných eseročkách s minimálním vlastním kapitálem. Spřízněné firmy tak mohou inkasovat zisky z projektů financovaných dluhopisy, zatímco riziko ztráty zůstává v emitentovi, a investor zde má formální nárok pouze na tuto firmu bez ekvity. To je kvalitativně úplně jiná úroveň střetu zájmů než u velkých a dobře kapitalizovaných integrovaných skupin.

Celý majetek na dluh a v jedné neznámé pohledávce

Auditovaná čísla firmy jsou naposledy k červnu 2025. Podle nich má majetek za 25 milionů korun, který je pouze z dluhopisů (vlastní kapitál 97 tisíc) a celý ukrytý v jakési „jiné pohledávce“. Investor z prospektu nepozná, komu přesně firma peníze půjčila nebo jak jsou zajištěné. A přesně toto je to zmíněné riziko pohybu dluhopisových peněz napříč celou sítí za neznámých podmínek, na které jsme minule upozorňovali a zde se krásně materializuje. Skutečný majetek tak může ležet v úplně jiných eseročkách stejné rodiny, ke kterým se dluhopisář formálně vůbec nedostane.

Za první pololetí 2025 vykázala firma kumulovaně ztrátu -636 tisíc korun. Do toho vstupuje ještě rozhodnutí valné hromady ze 7. srpna 2025, která formálně zvyšuje základní kapitál na 10 milionů korun. Vypadá to hezky v textu, ale hned v další větě prospekt doplňuje, že vkladovou povinnost lze splatit během pěti let a ke dni vyhotovení prospektu je skutečně splaceno pořád jen 20 tisíc korun. Na papíře tedy TFI má základní kapitál 10 milionů, ale v realitě v projektu leží od majitelů stále jen to, s čím začínali: dvacet tisíc. Všechno ostatní stojí na dluhopisech.

Skupina, střet zájmů a „nevýznamné“ smlouvy

Na webu Tirpák Family Invest se investor prokliká na T-development, který se chlubí správou 453 nemovitostí za 4,76 miliardy korun. Na první pohled to vypadá, že vstupujete do velké, zavedené skupiny, jen aby prospekt dokázal, že to žádná skupina není.

V části věnované střetu zájmů pak prospekt říká dvě věci za sebou: nejdříve, že si emitent není vědom žádného střetu zájmů mezi povinnostmi jednatelů a jejich soukromými zájmy. Hned poté ale dodává, že s ohledem na to, že jednatelé jsou zároveň společníky nebo jednateli jiných společností, existuje riziko, že upřednostní zájmy skupiny nebo jiných společností před zájmy emitenta.

Amatérismus dluhopisového prospektu jsme již zmínili, ale ještě dodáme, že v kapitole „Významné smlouvy“ říkají, že neuzavřeli žádné významné smlouvy podstatné pro schopnost plnit závazky. Ale zároveň je tam čerstvě popsaná kupní smlouva na nemovitosti za 20,7 mil. z dluhopisových peněz. Aneb když „dvacet mega“ není významná smlouva.

Aktualizovaný prospekt tak spíše doplňuje konkrétní čísla k tomu, co už šlo vyčíst z celé tirpákovské struktury dřív:

• miliardový dluhopisový program
• skutečně upsáno necelých 61 milionů
• jeden menší regionální projekt se dvěma domy
• vlastní kapitál v řádu desítek tisíc korun
• formálně zvýšený základní kapitál na 10 milionů, ale reálně stále nesplacený
• dluhopisové peníze částečně v nemovitosti, částečně v advokátní úschově
• žádné zajištění pro dluhopisáře, žádné kovenanty, žádné přímé ručení jiných firem ve skupině

I po roce tak Tirpák FI zůstává firmou, kde investor nese téměř všechny podnikatelské a projektové riziko, zatímco majitelé zde finančně riskují jen pár desítek tisíc korun. Vzhledem ke struktuře spřízněných firem navíc existuje riziko, že část zisků z projektů skončí v jiných společnostech skupiny, zatímco případné ztráty a nesplacené dluhy zůstanou v emitentovi.

[/pms-restrict]