[pms-restrict]
V České republice, stejně jako v mnoha jiných zemích, se veřejná debata o nedostupném bydlení prezentuje jako problém, za který mohou hlavně pomalé stavební úřady, přebujelá byrokracie a odpůrci výstavby (tzv. NIMBYs). Jenže když všem sundáme PR masky, tak vyjde najevo, že téměř žádný klíčový hráč na realitním trhu ve skutečnosti dostupnější bydlení nechce.
Čeští developeři často a rádi tvrdí, že chtějí rychlejší povolování. Lobbují za něj, píší komentáře, vystupují na konferencích. Ale co by se skutečně stalo, kdyby se povolovací proces opravdu zrychlil a města začala schvalovat dvojnásobek nebo trojnásobek projektů oproti současnosti? Na trh by se dalo více domů a bytů, ceny rezidenčních nemovitostí by proto klesly, marže developerů by se ztenčily a konkurence by dramaticky vzrostla. Je sice pravda, že developeři jsou prakticky vždy více nebo méně napákovaní a díky kratším časovým horizontům projektů by tak ušetřili výdaje, které zaplatí na úrocích, což by výrazně pomohlo zejména těm silně zadluženým. Ale je zde zásadní detail: v prostředí s nízkými maržemi, vysokým dluhem a dlouhými projekty přežijí jen ti nejlépe kapitalizovaní hráči, a ti to vědí. Mnoho předních developerů by raději zachovalo svou dominanci než riskovat, že se třeba na pražský trh s byty dostane za rok deset tisíc nových bytů. Vemte si třeba prohlášení majitele developerské jedničky Dušana Kunovského, které je sice z roku 2022, všichni developeři ale ty samé věci prohlašují do médií dodnes:
„Díky rychlejšímu povolování a větší výstavbě by nové byty mohly být levnější až o 15 %. Tím, že stát není schopen uvést nový stavební zákon do praxe, odkládá ho a nesystémově mění v mnoha směrech, se sám střílí ‚do páteře‘. Brzdí tak rozvoj celé země a sám přichází o stovky miliard na daních. Přitom ne developeři, ale stát je tím, kdo na výstavbě nových bytů nejvíce vydělává. Z každého nového bytu v Praze má stát jen na DPH v průměru 1,5 milionu korun. A dalších zhruba 250 tisíc Kč navíc pak nyní nově inkasuje Praha na ‚dobrovolných‘ příspěvcích od investorů. A pak se všichni diví, že jsou byty tak drahé.“
Na první pohled to zní jako prohlášení frustrovaného patriota, který si stěžuje na nefunkční státní aparát a tvrdí, že rychlejší povolování by snížilo ceny a přineslo více daňových příjmů. Působí to jako výzva k reformě, jenže Kunovského výpověď má strategický podtext: rychlejší povolování a vyšší výstavba sice mohou snížit jednotkové náklady, ale také ohrozit dominanci Central Group. Otevřený trh by přilákal nové hráče, vyostřil konkurenci a snížil marže. Mohly by tím klesnout i ceny pozemků, což by ohrozilo i spekulativní pozemky ve vlastnictví současných developerů.
Může se sice zdát, že pozemky by s růstem výstavby spíše rostly na ceně, opak by ale mohl být pravdou. Rychlejší povolovací proces by nejen zkrátil čekací lhůty, ale hlavně odstranil jednu z hlavních bariér, kvůli které je dnes většina pozemků ekonomicky nevyužitelná. Přestože si lze teoreticky požádat o povolení na mnoha místech i dnes, v praxi jde často o proces na mnoho let s dopředu nejistým výsledkem, ať už kvůli složitému územnímu plánu, odporu místních, přehnané byrokracii nebo stavebním úřadům. Pokud by však povolení začala být nejen rychlejší, ale i předvídatelnější, dramaticky by se rozrostla skupina skutečně využitelných pozemků. Nabídka by explodovala rychleji než poptávka, konkurenční tlak by stlačil developerské marže a tím i ochotu přeplácet za stavební půdu. Spekulativní prémie, která dnes drží ceny nahoře, by tím pádem začala mizet a s ní i část hodnoty současných zásob velkých hráčů.
Když Kunovský mluví o snížení cen nemovitostí „až o 15 %“, volí číslo, které je zároveň dost vysoké na to, aby vyvolalo pozornost, ale ne tak vysoké, aby ohrozilo zisky. Ve skutečnosti by skutečně masivní liberalizace a rozsáhlá výstavba mohly tlačit ceny dolů mnohem víc, většina velkých hráčů na trhu to ale nechce. Navíc zpoždění, která Kunovský kritizuje, jsou ve skutečnosti nástrojem, který chrání jeho pozici na trhu. Dlouhé povolovací procesy eliminují primárně slabší konkurenty s mnohem horšími rezervami. Omezená nabídka navíc drží ceny vysoko. V tomto kontextu firmy jako Central Group profitují z téhož zablokování, které veřejně kritizují. Jakákoli skutečná reforma, která by vedla k dostupnějšímu bydlení, by zároveň podkopala jejich strategickou výhodu. Pravda je taková, že Kunovského prohlášení spíše jen zpracovává veřejnou frustraci, aniž by jakkoliv narušil status quo.
Kunovského tvrzení, že „na bytech vydělává víc stát než developeři“, je také na pováženou. Ano, stát vybírá DPH z prodeje nemovitostí, ale DPH je lineární a fixní. Developeři naopak těží z pákového financování a zhodnocení majetku. Jeden dobře načasovaný projekt může vygenerovat zisk, který mnohonásobně převyšuje jakýkoli daňový výnos. Porovnávat veřejný výnos z DPH s privátními developerskými zisky je proto zavádějící.
„Za každý nový byt v Praze stát získává jen na DPH zhruba 1,5 milionu Kč. V Praze se připravuje více než 134 tisíc nových bytů, které by mohly státu na DPH přinést více než 180 miliard Kč. Urychlení povolování nových staveb a investice do výstavby jsou v enormním ekonomickém zájmu státu, protože stavebnictví přináší do státního rozpočtu tolik potřebné stovky miliard korun na daních. Stavebnictví je klíčové pro rozvoj celé země a díky svému multiplikačnímu efektu každá investice ve stavebnictví má potenciál zvýšit produkci Česka o zhruba trojnásobek své hodnoty.“
Pokud jde o stát, ten by měl na papíře levnější bydlení a více výstavby jednoznačně podporovat. Více postavených a prodaných domů znamená větší výběr DPH, více pracovních míst a spokojenější občany. Jenže realita je složitější: dražší byty generují větší DPH z jednoho prodeje. Třeba na prodeji bytu za 10 milionů vybere stát větší DPH než u bytu za 6 milionů, a to bez ohledu na to, jestli je cena reálná nebo spekulativní. Stát to neřeší, prostě vybírá procenta.
Ve větším měřítku je to zřejmé. Trh s 1000 byty po 10 milionech může vynést stejné nebo vyšší daně než 2000 bytů po šesti. A stát se přitom vyhne nákladům na novou infrastrukturu, školy, MHD, sociální programy. To jsou věci, na které často nemá kapacitu ani chuť. Z fiskálního pohledu je tak trh s drahým a omezeným bydlením efektivnější. Vysoké daně, žádné nové závazky. Systém povolování je sice pomalý, ale reforma by znamenala riziko, chaos a politické náklady. Bez většího nátlaku zvenčí není důvod s tím něco dělat.
Zastánci výstavby rádi argumentují multiplikačním efektem stavebnictví. Podle ekonomických modelů každý investovaný milion generuje až tři miliony do HDP. Pokud by se v Praze postavilo 134 000 bytů, stát by mohl teoreticky vybrat přes 180 miliard na DPH. To zní skvěle. Ale je to jen půlka pravdy. DPH není čistý zisk. Část je jen přesun z jiné části ekonomiky. Kdo koupí byt za miliony, neutratí je jinde. Developeři navíc DPH odpočítávají na vstupu (materiály, práce, subdodávky), což znamená, že konečný výběr je nižší, než čísla naznačují. Teoretické výnosy by se navíc realizovaly jen za předpokladu, že by se celý systém zreformoval naráz. Ale výstavba v Česku trvá roky, a mezitím se změní inflace, sazby, poptávka a další proměnné.
A stavební firmy? Ty by mohly na první pohled vypadat jako vítězi případného rychlejšího povolování. Větší poptávka, více zakázek, vyšší zisk. Naopak dnes jsou to ony, na které dopadají zpožděné projekty, nejisté výhledy a rostoucí náklady. Ale pokud by poptávka skutečně explodovala, nahoru by vystřelila i nová konkurence. A v současném systému (zejména v zemích jako je Česko) se řada zavedených stavebních firem adaptovala na fungování v relativně uzavřeném ekosystému. Jejich byznys modely nestojí na otevřené konkurenci, ale na dlouhodobých vztazích s velkými developery, municipalitami a osvědčenými subdodavateli. Místo honby za objemem spoléhají na stabilní tok středních a velkých zakázek, které umožňují lepší plánování a slušné marže. Pokud by na trh by vstoupili noví hráči, zakázky by se musely vyhrávat v tendrech, zatímco by se firmám ztenčovaly marže. Komfortní a relativně stabilní prostředí by vystřídal rychlý, napjatý trh, ve kterém by přežily jen ty nejefektivnější a nejpřizpůsobivější firmy. Jinými slovy, vyšší objem neznamená automaticky vyšší zisk. Často znamená hlavně vyšší volatilitu. Řada stavebních firem proto dnes funguje nejlépe právě v současném systému: omezená konkurence, stabilní vztahy s velkými developery a přehledné projektové toky.
Pokud jde o vlastníky existujících nemovitostí, ať už pronajímají garáž, byt nebo obchodní centrum, jejich názor na celou situaci je pravděpodobně jasný. Veřejně to nikdy neřeknou, ale jejich obchodní model je závislý na nedostatku. Každý nový byt je hrozbou pro jejich nájemní výnos i cenu nemovitosti. A nakonec je tu veřejnost. U té je názor na celou situaci také pravděpodobně jasný.
[/pms-restrict]
